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[中]建筑面积计算新规实施赠送面积或将成历史 【国】送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版【证】建筑工程建筑面积计算规范于2014年7月1日的正式实施，或许将成为历史。新版规范的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。 【书】新规范大量修订“免费”面积计算规定 【人】随着住房城乡建设部对新版建筑工程建筑面积计算规范GBT 50353-2013（以下简称新规范）的实施，旧的新版建筑工程建筑面积计算规范GBT 50353-2005也随【才】之废止。新规范主要修订的技术内容包括1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围【网】护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规【w】定；4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而【w】超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的【w】面积计算要求；7.修订了阳台的面积计算规定；8.修订了外保温层的面积计算规定；9.【.】修订了设备层、管道层的面积计算规定；10.增加了门廊的面积计算规定；11.增加了【z】有顶盖的采光井的面积计算规定。 【g】 【z】值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版规范中不算面积的飘窗，在新规范【s】中有了明确要求窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的【r】凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。另外，在主体结构内的阳【c】台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水【.】平投影面积计算1／2面积。而在地下室方面，新规范中地下室、半地下室应按【c】其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在【o】2.20m以下的，应计算1／2面积。修订的面积计算规定有近26条，极大的细化和改【m】变了此前旧规范中的建筑面积计算。 【本】新版建筑工程建筑面积计算规范GBT 50353-2013 【网】已审批及在售项目不受影响 【站】随着新规范的出台，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，但已审批及在售项【专】目不受影响。因此短期内对市场影响有限。不过，以往“赠送”面积的设计多出现在小【注】户型， 未来开发商在小户型的开发设计难度上会有所增加。 飘窗设计 【于 】开发商“赠送”面积或将成为历史 【人】以往赠送的面积通常大多数开发商都不会纳入商品房买卖合同中，因此赠送的面积很【才】难受法律保护，而随着新规范的出台，消费者如果遭遇赠送面积缩水以及其他纠【在】纷问题时，一定程度上就有了相应的维权依据。另外，正所谓羊毛出在羊身上，为了【书】设计出赠送空间面积，开发商的开发工程造价并不会减少，且赠送的面积往往会影响【挂】楼盘的容积率，造成容积率比实际偏高，实际居住体验也会降低。 【靠】新版建筑工程建筑面积计算规范的出台，对以往“赠送”的面积空间给出了新的定义和计算规范，更具体、更细化、更严格也是这次新规范的一大特点。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。那么这次新规的实施，对于开发商来说，除了传统的赠送飘窗外，地下室、结构连板、挑空阳台、入户花园等这些各大楼盘单位面积“增肥”的手段，以后会受到更严格的限制，“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。 附录 新版建筑工程建筑面积计算规范GBT 50353-2013 （部分内容） 计算建筑面积的规定 3．0．1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．2 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．3 对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。 3．0．4 对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1／2计算面积。 3．0．5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1／2计算面积。 3．0．7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．8建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．9对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。 3．0．10对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．11有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．12附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．13窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。 3．0．14有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1／2面积。 3．0．15门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．16门廊应按其顶板的水平投影面积的1／2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1／2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1／2计算建筑面积。 3．0．17设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．18围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。 3．0．19建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1／2面积。 3．0．20室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1／2计算建筑面积。 3．0．21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。 3．0．22有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1／2计算建筑面积。 3．0．23以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。 3．0．24建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。 3．0．25与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。 3．0．26对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。 3．0．27 下列项目不应计算建筑面积 1与建筑物内不相连通的建筑部件； 2骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道； 3舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等； 4露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件； 5建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台； 6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板箱、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷； 7窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗； 7室外爬梯、室外专用消防钢楼梯； 8无围护结构的观光电梯； 9建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油水罐、气柜、水塔、贮油水池、贮仓、栈桥等构筑物。
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