大庆石油发展集团调研报告（1）.ppt

大庆石油发展集团调查研究报告,北大纵横管理咨询公司二零零二年六月,机密,导读,,战略问题确认,办事处调研分析,整体分析评价,初步想法与建议,由于中石油进行重组改制，1999年11月大庆石油管理局与大庆石油公司正式分开分立,大庆石油管理局,核心业务划入，即主要从事油气勘探开发和炼油化工业务,,,石油公司,管理局,保留存续部分，主要从事工程技术服务、生产保障、多种经营和公共事业工作,分立之后的管理局面临着巨大的生存与发展压力,,,,,,,优势,机会,劣势,威胁,实力雄厚343亿资产,大庆油田市场相对稳定,中石油集团公司政策支持,大庆的品牌与商誉,体制与机制滞后于发展需要,人员包袱大、社会负担重,适应市场运作的人才匮乏,企业文化与市场经济冲突,油公司市场趋于萎缩,油公司逐步走向市场化运作,主营业务领域竞争极为激烈,中国加入WTO,相关产业市场竞争能力弱,地理环境与周边社会环境差,石油工程技术服务市场逐步放开,国家西部大开发战略,国际市场发展空间很大,国家对老工业基地的重点扶持,针对企业所面临的客观形势，大庆石油管理局制定了“十五”规划，做出了1678战略部署,战略目标,成为国内一流，具有较强国际竞争能力、以石油工程技术服务为主，加速向新领域迈进、全面实施国际化经营的大型现代集团,具体目标体制目标建立以资产为纽带的母子公司管理体制，初步建立现代企业制度收入目标270亿元，其中钻探33亿元，基建27亿元，水电60亿元，多种经营120亿元，机械加工7.4亿元，社会服务8.6亿元效益目标利润10亿元市场目标大庆油田市场份额90以上技术进步目标贡献率55职工总量9.7万人职工收入目标与企业文化建设目标,主要任务体制创新结构调整强化经营开拓市场稳步发展由大做强,保障措施合作双赢战略外部拓展战略多元化发展战略低成本战略人力资源开发战略技术创新战略精神文明建设,根据管理局发展战略，管理局着手对内部业务进行大的整合，设立了若干集团,建设集团,创业集团,发展集团,文化集团,由油建设计院、油建公司、安装工程公司、油建二公司、公路工程公司、建材公司、房屋建设开发公司、长垣投资有限公司等单位组成，主要从事工程建设相关业务,由从事多种经营的12家专业公司和14家综合性实业公司组成，主要从事化工、建材、机电、农副产品生产以及基建服务、修井作业、工程技术服务、物业管理等业务,由管理局驻外北京、上海、西安、南京、威海、成都、桂林、北戴河、海南的办事处及大庆石油宾馆构成，目前业务以宾馆、旅游为主,由大庆油田电视台、大庆油田报社、油田艺术文化中心等单位构成，主要从事文化传媒业务,从管理局角度来看，虽然以驻外办事处组建的发展集团在当前业务中的地位并不十分突出,业务板块,资产比重,收入比重,,钻探业务,,基建业务,,水电业务,,社会服务,,多种经营,,28.52钻探基建合并）,,28.52钻探基建合并）,,33.59（生产服务）,,14.28,,23.61（前项之外含多经）,,12.7,,10.9,,22.3,,6.0,,35.6,,发展集团,,3.50,,1.26,但是管理局领导对其寄予了很高的期望,发展集团如何在管理局战略发展中发挥其特殊的作用,人员配备,政策支持,集团命名,,发展集团如要成功运作，在管理局的未来发展中发挥特殊的作用，目前亟需解决以下战略问题,,问题一面对不断变幻的外部市场与散而不强的业务格局，发展集团未来业务如何定位，现有业务如何调整，以实现发展的战略目标，并在管理局整体业务运营中发挥协同效应，为管理局的发展作出贡献（业务发展方向）,问题四新组建的集团公司角色应当如何定位，集团应当采取何种管理模式，既能保证集团公司有效地实现对子公司的管理控制，又能调动下属企业的积极性（集团角色定位与管理模式）,问题五面对激烈的市场竞争，集团公司如何从根本上解决人才问题，为集团的未来发展奠定坚实的基础（人才问题）,问题二在当前客观形势下，集团公司应当建立何种治理结构，以正确处理管理局与集团之间的关系，保障集团管理运营规范、高效、顺畅，适应市场环境，有利于集团快速实现发展的目标（治理结构）,问题三针对办事处资产大而不强、业务多而分散、人员少而不精、管理水平低下的现实，集团如何进行内部整合，使之成为一个整体，相互协同，共谋发展（办事处整合）,导读,,战略问题确认,办事处调研分析,整体分析评价,初步想法与建议,从4月底开始，我们与发展集团领导一起对全国十个办事处进行了实地调研,,调研重点内容业务运营情况与未来前景资产财务状况人力资源状况内部管理状况资源与能力状况,调研时间与调研路线,大庆地区，主要调查了外专宾馆与有关旅行社,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,大庆石油宾馆,1992年投资兴建，涉外三星级宾馆，总资产7809万元，职工260人，其中正式职工110人。占地面积14800平米，建筑面积23000平米，营业面积17700平米，188间客房347张床位，2餐厅350个餐位；有夜总会、保龄球、台球、舍宾、乒乓球、美容美发、商务中心、票务中心等娱乐服务设施。收入以住宿为主，餐饮为辅。2001年，收入1500万元，利润为零。,旅行社,大庆油田旅行社原属于管理局工会，主要从事油田职工内部疗养业务新东方酒店旅行社承租酒店商务区新建外专宾馆旅行社云帆旅行社发展集团拟并购,,,外专宾馆从周边环境来看，主要服务对象为商务客流与周边消费群体，主要竞争对手比较集中,大庆地区宾馆市场划分让胡路面向油田系统的商务客流与周边消费群体新村面向政府与社会系统的客流与周边消费群体龙凤面向石化系统商务客流与周边消费群体,大庆酒店宾馆聚集区让胡路区新村,外专宾馆市场环境市场辐射区域以管理局为核心的让胡路区服务对象以面向油田系统的商务客流与周边消费群体主要竞争对手昆仑商务酒店、昆仑宾馆、成基大厦等让胡路区的宾馆（新东方、华府、燕都）,,虽然外专宾馆品牌形象高，硬件设施好，但其竞争优势正逐步下降,外专宾馆,主要竞争对手,优势,劣势,,品牌形象,,硬件设施,,价格优势,,营销运作,,机制不活,,人员素质不高,,,,,宾馆布局,,,,宾馆结构不合理,,管理局支持,品牌形象较弱,管理局支持少,管理水平明显滞后于市场竞争的需要,宾馆归属的不断变更造成企业经营管理的波动性较大传统的经验式管理较为粗放，缺乏创新性计划经济影响下的员工缺乏市场开拓意识与市场竞争观念，企业坐商行为较重分配激励制度、用工制度的不合理带来人员反向流动与沉淀，人员结构不合理，员工积极性低,缺乏进行市场化运作的专业化管理人才承包制存在的短期行为与局部利益问题可能影响企业全局经营与长期发展当前的服务质量有损于宾馆的品牌形象历史遗留问题成为企业经营的负担,主要问题,,,,,,企业的市场化经营运作能力较弱,收入,利润,客房,餐饮,2001年1489万元，其中客房1050万元，占70；餐饮400万元，占26.7；娱乐50万元，占3.3,2001实际亏损219万元，截止2001年底累计亏损653万元，今年1－4月亏损40万元,出租率49.6，客源主要是局二级单位客户,餐饮管理局占60，住宿客人占20－30，外来10－20,经营特征,单条腿走路以客房收入为主，餐饮与客房之间的经营协同效应弱,需要指出的是，外专宾馆通过整合改变运营体制与管理机制，能够提高整体经营效益,,业务定位,,住宿餐饮并行，两条腿走路,,区域定位,,以管理局为核心的让胡路区及周边地区,,客户群定位,,商务领域高端市场、本地区中高消费群体,,业务整合,,餐饮面向外部，调整布局与经营策略；餐饮突出变，动态领先；客房服务标准化，强化服务意识与服务质量,,市场营销,,住宿重点抓好周边企业、餐饮面向周边中高消费群体,,人力资源,,提高人员素质，改革用工、激励机制，强化业务考核,,管理控制,,内部核算清晰，过程监督检查到位，奖惩透明及时公正,旅行社市场化运作业务是集团关注的重点，从大庆地区来看，市场竞争激烈，各旅行社运作水平不一,,,,,,,集团关注是否能够成为集团未来支柱业务之一,业务构成,管理局内部职工疗养市场化运作的旅游业务,运作策略,职工疗养谋求合理利润，培育潜在客户市场化业务业务重点,大庆旅游市场特点,大势看好，竞争激烈一条腿走路发团不接团资源型城市、非区域中心，旅游资源缺乏所决定）季节性强（薪资收入型社会群体、传统家庭观念所决定）团队与散客并重，散客比重逐步提高（社会关系型营销向市场营销转变）,大庆旅游社调查,老牌旅行社国旅、中旅、中青旅（具有品牌优势，经验丰富，客源稳定）依托传媒的旅行社报业、广电，有传媒优势宝丽旅行社品牌好，机制活，核心人物与员工队伍强干，客源稳增其他旅行社,发展集团目前运营旅游业务的能力较弱，运作思路尚未明晰,发展集团运作评价,团队士气高缺乏市场化运作的领军人物人员的思维模式与运作方式不适应市场化运作的要求业务运作的大思路尚未形成，运作目标不清晰旅行社三个点分布在一个区域不合理；云帆旅行社内部布局不合理；旅行社需要进行统一的形象设计,,初步想法与建议,职工疗养与市场化业务分开将市场化业务作为重点；疗养先行启动，在保证服务质量的前提下谋求合理的利润从集团全局角度考虑大庆旅行社业务的运作引进人才，引进管理与运作经验与外合作，不求所有，但求所用,西安办事处资产较大，实体较多，业务较杂,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,成立于1986年，总资产11679.82万元，正式职工52人（其中离退休职工29人），外雇员工226人下有7个经济实体长缨宾馆、秦大饭店、旅行社、物业公司、半坡建材市场、物资采购站、运输公司长缨宾馆、秦大饭店为三星级宾馆，是办事处主要收入来源旅行社为两个宾馆揽客的同时独立经营物业公司负责经营管理办事处房产运输公司有车辆14台，担负着车辆经营及内部用车任务半坡建材市场主要以经营建筑装饰材料为主，兼营钢材，是以出租门市房为主要收入来源的合资企业物资采购站从事零星经贸活动2001年实现收入1896.3万元，实现利润62.74万元,西安办事处,,从资产与收入来看，长缨宾馆与秦大饭店是西安办事处经营管理的重点,2001年固定资产构成,2001年收入构成,长缨宾馆硬件设施好，但经营管理并不如意,优势,劣势,业务,硬件设施好,位置与周边环境差人员素质低、思想观念落后（不患寡而患不均）文化氛围不好，改革难度大运作机制不活,收入主要来自于客房，客源主要是旅游团队与会议；客房180间，入住率58餐饮部分亏损较为严重,2002年一季度损益状况（单位万元）,突出问题,管理不顺，责权利不对等文化氛围人员素质较低,秦大饭店运作相对灵活，经营效益逐步提升,基本情况,原属于农工商，2000年4月划归西办总资产＿万元，员工＿人，其中正式职工5人主要收入来源住宿主要客源协议单位、旅行社客房入住率一季度74,4月份88,近期损益状况（单位万元）,优势,地理位置优越硬件设施较好市场运作比较灵活,突出问题,西安办不良文化氛围给其日常经营带来了负面影响正式职工的思想观念较为落后用工制度与分配制度相对滞后,合资兴建的建材市场前景并不看好,西安城市向南北方向发展，东西经济发展相对落后大的市场有大明宫、太白等，其辐射整个西安半坡市场为二级市场,市场规模较小，主要面向周边服务，所售产品部分来自于一级市场，为一级市场的补充,西安建材市场图示,1993年与灞桥区永丰村合建，对方出土地25亩，西安办出资金共879.5万元市场以建材零售为主市场由对方具体负责管理截止目前共收回投资收益66.24万元,基本背景,竞争环境,半坡市场规模小，周边经济环境较差，市场做大较难，在集团缺乏相关专业管理人才且该业务与集团其他业务关联度小的情况下建议收缩,九亩地、旅行社、车队、物业等部分运营状况也不理想,,,,,,,九亩地,19年所购，投资－万元，土地8.5亩，临近货场与公路以房屋出租方式经营，为汽车综合服务中心周边以运输汽车服务业为主，该地皮转向他用较难,1993年成立，以前负责职工疗养，近期面向市场运作，正式职工1人，其余为外聘员工2001年亏损14.45万元，今年一季度亏损4.76万元缺乏管理，业务运作能力差,旅行社,物业,主要负责办事处物业管理与闲置房屋租赁,,运输公司,负责车辆经营与内部用车任务车辆过多，资产包袱重，虽然独立核算时收入很大，但大部分为内部用车结算,,前身为西安办供应科，主要负责催交催运工作，近几年从事零星经贸活动,物资采购站,以宾馆业务为核心，强化内部管理是西安办事处工作的重中之重,宾馆业务,,,核心业务,建材市场,,,收缩退出,九亩地,,,伺机变现,旅行社,,,重点整顿,物资采购,,,收缩退出,物业与运输,,,强化管理,业务方向建议,,,经营管理建议,,宾馆定位,,,旅游团体与会议,管理人员,,,集团外派专业人员,具体运作,,,将宾馆与其他业务分离,人力资源,,,改革用工与分配制度，强化考核、激励与培训,重点工作,,,市场营销与成本控制,重,,,市,成都办事处人员较少，业务相对简单,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,成都办事处成立1992年，总资产6163万元，正式职工26人，下辖石油大厦、装饰板厂、贸易公司三个经济实体；2001年实现收入808万元，利润20.9万元石油大厦1992年建成，属二星级宾馆，拥有客房75间，餐厅2个，客房入住率42，客源以旅游团队为主，商务客人少；另有1个100张床位的招待所闲置；2001年实现收入157万元，利润＿万元装饰板厂1995年建成，占地20亩，建筑面积1500平方米，主要生产民用及办公用贴面刨花板与密度板；2001年实现收入434.8万元，利润－万元贸易公司1993年成立，从事油品、液化气的销售，目前业务停滞,,,,,,,,经营一直较为困难，对管理局的依赖性很强,成都办对管理局的依赖性很强，市场开拓能力较弱,2001年收入来源构成,成都办特点,主要领导思想保守，缺乏开拓意识，经营重在维持职工中党员多，年轻人多，高学历人员多缺乏市场化经营运作能力业务有一定的寄生性，发展前景暗淡总资产较少但现金大（2900万资金）,由于资产质量比较差，建议收缩业务直至退出,,,石油大厦,装饰板厂,贸易公司,,,,位置偏僻，结构不合理，设施陈旧，配套设施不全周边宾馆多，市场竞争激烈石油大厦由于客观条件所限从事宾馆业务先天不足，建议集团寻找机会退出,产品档次低，因环保问题将会被淘汰生产设备老化，运营成本高，价格缺乏竞争力工厂因生产存在污染面临被拆迁的威胁地理位置好，地皮值钱建议以合作开发房地产等方式将该地皮变现,实为皮包公司，仅有1名职工，业务目前停滞缺乏从事贸易活动的能力建议撤消该公司,重庆联络处目前由成都办事处代管，业务暂时停顿，未来如何发展建议根据集团整体运作思路作出安排,1997年设立重庆直辖市前所建，主要负责西南石化产品销售、物资采购以及与重庆市政府联络。两块牌子销售分公司、联络处总投资800万元，目前实有资产－－万元。管理局主辅分离之后，业务停顿。,,根据集团整体业务运作思路决定重庆联络处下一步出路,桂林疗养院由宾馆与旅行社组成,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,疗养院成立于1993年，占地面积2500多平方米，建筑面积8335平方米，包括宾馆客房楼、宿舍楼、综合楼、综合配套楼各一栋。总资产3119万元，员工95人，其中大庆职工8人，桂林职工16人。下有宾馆、旅行社2个经济实体。2001年实现收入＿万元，利润＿万元。宾馆准三星，101间客房200张床位，会议室2间与大餐厅1个；2001年收入＿万元，利润＿万元，客房入住率4－10月份80，11－3月份10。去年开始承包经营，每年上缴80多万元。康迪旅行社承接外部旅游团队，接待内部职工疗养；承包经营，2002年上缴5万元收益。,,,,,,,尽管底子较薄，但是自1995年以来形势逐步好转,疗养院1995－2001年盈亏状况,万元,整体评价企业经营状况逐步好转用工制度、分配制度改革前行一步承包制既调动了员工的积极性，同时也未出现以包代管的现象专业管理人员缺乏，财务管理基础相对薄弱,桂林宾馆有一定的市场前景，但是进行大的扩建需要进行经济可行性分析论证,经营管理建议桂林宾馆业务具有一定市场前景，应当继续强化经营管理，提高效益宾馆做了升三星级酒店的统一规划，并完成了一期改造，下一步进行大的扩建建议进行经济可行性分析后决策,海南资产完全集中于宾馆业务,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,海南大庆宾馆位于海南省琼海市博鳌镇万泉河旅游开发区，占地95亩，按三星级宾馆建造，前后总共投资2900万多元宾馆拥有主楼1栋，别墅6幢，68间客房132张床位1999年4月开始接待疗养员，2001年6月开始接外团，去年接待人数6496人，客房入住率在70以上主要客源大庆疗养职工、旅游团队2001年上报收入243.3万元，利润2万元正式职工4人，外雇员工42人,,,,,,,,,,虽然从大环境来看宾馆形势很好，但由于管理与结构问题宾馆难以真正盈利,,宾馆地理位置好,宾馆硬件设施新,博鳌亚洲论坛召开,市场营销较强,,客房入住率高客房紧张,,,1993为炒地皮而购土地1995年为占地进行基建投资规划所购地块不利于规划建设面向疗养接待建立别墅宾馆宾馆投资大，规模小，布局不合理,,,宾馆结构不利于市场化经营,,海南最突出的特点是家族式管理，调研中很难获得真实财务信息，内部隐性问题可能较多,突出问题,,,,,任人唯亲，家族管理,个人专权，组织丧失作用,财务不公开，信息失实,缺乏基本管理制度,,隐性问题多,,1999－2001年经营指标,说明以上未提折旧（60～80万元）,加强对海南的管理监控乃当务之急，长远来看宾馆不宜扩建，如有机会建议退出,长远考虑,当务之急,加强管理监控领导班子建设财务控制监督重大投资管理,不宜扩建伺机退出土地规划较难在现有基础上改造很难有大的改观普通宾馆竞争激烈，盈利性差,上海办事处是集团资产最大、实体最多的办事处,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,办事处1987年成立，下有石油大厦、大庆大饭店、石化销售公司、物贸公司、装饰公司、长江石化六个实体，总资产39593万元，员工381人，其中大庆职工97人。石油大厦二星级宾馆，拥有标房97间、套房11间，餐厅面积700多平米，可供出租办公用房16000多平米。石化销售公司主要从事成品油批发零售业务，与上海交运集团建立联营加油站16座，在浙江嘉兴乍浦建中转油库一座。大庆大饭店建于1987年，占地12.7亩，建筑面积6143平米，拥有客房96间，餐厅500平米。物贸公司从事油田物资采购供应业务装饰公司从事建筑装饰、灯箱标牌的设计与制作。长江石化位于江苏太仓，主要从事散装液态石油化工产品仓储与码头通过服务。,,,,,,,,,,,从资产、收入等方面来看，石油大厦、石化销售公司、长江石化是其主要经济实体,上海办各实体资产比较,上海办各实体收入比较,单位万元,单位万元,石油大厦近年来经营情况相对较好，但是从经济角度分析其营运能力与获利能力较弱,近三年主要经营数据（单位万元）,2001年营业收入构成,物业收入在石油大厦收入中占据十分重要的地位，这说明宾馆自身的营运能力较弱,总资产10096万元，其中货币资金310万元，固定资产9216万元，长期投资111万元净现金流量估计在250万元左右，资产现金比率2.5，即不含土地价值投资回收40年,从长远考虑，石油大厦虽然从事宾馆业务有一定的条件，但是从宾馆业发展态势与投资收益来看前景并不乐观,宾馆结构较合理,配套设施较全,地理位置不偏,具备管理经验,形成固定客源,,,当前能够独立运营,,,前景并不乐观,,持续经营困难,宾馆业竞争激烈,装修更新速度快,大厦获现能力差,,,,加油站与乍浦油库是销售公司的主要收入来源，市场环境的变化迫使加油站业务逐步萎缩,加油站,乍浦油库,石化销售公司,,1992年投资1000万元组建，为油田计划外成品油在上海及华东地区的销售而建主要从事成品油的批发、零售业务和石化产品、液化汽的销售有多个加油站与一个油库，其中与上海交运集团联营加油站16座2001年销售成品油6.09万吨，实现收入17117万元，利润169万元利润主要来自联营加油站,,,,,投资所建加油站正在收缩目前油品零售主要依靠与上海交运联营的16座加油站（对方出资，借我方专营权）,,油品货源问题,加油站并购影响,联营优势不再,,运作困难,乍浦油库虽然地理位置较好，但因投资问题成为企业大的包袱，必须尽快处理,,仓储最高收入800-900万元,码头费用400万元（收入1/2）,,总运营费用1350万元,人工成本150万元,其它费用200万元,资产折旧600万元,最高利润-450万元,最高净现金流150万元,,油库最高效益测算,油库存在先天性不足，建议通过债务转换方式转移给油公司,乍浦油库建于1992年，1997年再次扩建，总计投资1.3亿元，主要从事成品油中转，仓储容量6.8万方乍浦油库依托乍浦港，地理位置较好，水陆交通便利，但是由于宁波、上海大油库的存在，其所储油品主要辐射于浙江杭州、嘉兴、平湖地区乍浦油库原为局内油品销售服务，由于客观环境的变化转向油品中转乍浦油库二期投资7150万元目前属于油公司，当前运营中折旧仅提一期油库员工43人，其中正式职工25人,加油站,乍浦油库,长江石化经过几年努力，业务呈现出良好的发展态势,基本情况,长江石化成立1992年，中外合资企业，主要从事散装液体石油化工产品仓储及码头通过服务，总资产25158万元，2001年收入2757万元，利润1201万元公司位于江苏太仓港，占地40万M2，拥有长江岸线613米，建有30000吨级石油化工专用码头、3000吨级双泊位码头各1座，300吨级分流码头2座，年吞吐能力为160万吨；陆域建有500-10000M3大小储罐40座，储库总容量14.5万M3，可仓储成品油、苯类、醇类、脂类、甲醛、二氯乙烷、丙酮等近二十个石化品种总股本3000万元美元，其中上海办持股42.9，新加坡泰山太仓油码头公司22.4，太仓石化、上海海运、上海煤气各8，香港巴拉歌发展公司6.7，榆树林油田4。,1995－2001年收入与利润,1995－2001年码头吞吐量,,万元,万吨,虽然市场竞争激烈，但是其已经形成了一定的竞争优势，是集团的一块优质资产,优势,地理位置优越，交通便利管理体制、机制灵活形成了稳定客源树立了良好的企业商誉外部收费低，运营成本相对低,辐射区域,200公里以内的上海、以苏州、无锡、常州为核心的江南工业区、以及成品油消费市场,主要竞争对手,上海东方储罐位于上海外高桥，库容20.7万M3，其中化工5万M3中油兴能储运销售公司油库位于江阴，库容22.6万M3中化南通汇丰石化公司油库库容23.8万M3，大部分为成品油南通江海石油化工油库、嘉珉油库等,,,,,仓储业务特点,投资大、收益低，投资回收速度慢业务运转正常时收入较为稳定资产的专用性很强,,仓储产品,主要为成品油、甲醇、二甲苯、乙二醇，其中汽油与柴油占30，甲醇50,,仓储属于稳定的现金流业务，不能成为解决集团发展的业务，集团在开展新业务时可考虑借用此资源,大庆大饭店能够盈利实属不易，该部分未来着重以土地为中心作文章，最终将资产变现,基本情况,位于普陀区真北路，建于1986年，占地12.7亩，建筑面积6143M2，客房96间；总资产1625.97万元，员工45人，其中大庆职工6人原以大庆疗养与公务接待业务为主，目前面向社会经营2001年，客户入住率49.7，房屋出租率96；实现收入298万元，其中客房149.8万元，物业（房屋出租）87万元，利润31.6万元,,近三年经营业绩,建议发展集团不进行资金投入，通过合作方式建设商品住宅或从事面向周边社区服务的相关业务，从而将增值资产盘活变现,核心资产,饭店所占12.7土地,周边环境,居民住宅区,社会群体,动迁职工等中低消费群体,整体判断,目前尚可维持运营,初步建议,,,物贸公司与装饰公司尽管盈利，但是难以做大，该业务继续由办事处自主运作，重点加强监控,物贸公司,装饰公司,,基本情况,,基本情况,主要为油田在上海及华东地区采购供应物资2001年实现销售收入1931万元，利润28.3万元,1995年成立，主要从事建筑装饰、灯箱标牌设计制作，具备三级资质2001年工程结算收入265万元，利润3.28万元,,初步判断,,初步判断,,物贸公司依托于油田求生存，缺乏独立面向市场进行相关运作的能力与人才，具有很强的寄生性，因此相关业务很难取得大的发展,装饰公司主要为本系统服务，市场化业务很少装饰公司在市场营销、设计、工程质量管理、施工队伍管理等方面基础很弱，做大不易,综上所述，长江石化、石油大厦是上海业务运作的重点，乍浦油库、大庆大饭店应当退出,,长江石化,,优质现金流业务，稳步发展,具体业务,运作方向,,石油大厦,,现金流业务，需要加强经营管理,,加油站,,萎缩业务，逐步收缩经营,,乍浦油库,,劣质业务，尽快退出,,大庆大饭店,,不良业务，伺机退出,,,,物贸公司,,小业务，注意加强监控,,,,,,装饰公司,,小业务，注意加强监控,与其他办事处相比，上海办管理较为规范，分配制度与用工制度改革比较超前,整体评价,,经营管理建议,,管理较为规范分配制度、用工制度改革在办事处中较为超前经营目标比较明确，经营责任清晰，考核比较到位经营分析比较细致财务管理较强人员结构不合理（年龄偏大，知识陈旧）计划经济下的思想仍在正式职工中影响较深,引进专业经营管理人才，逐步调整管理人员结构加强应收帐款的管理,威海办事处筹建较晚，主要业务是房地产开发与宾馆,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,办事处1998年筹建，下设皇冠房地产开发公司、庆威大厦与庆威贸易公司三个经济实体，总资产2.23亿元，正式职工42人；2001年实现收入1505.56万元房地产公司成立于2001年，主要从事房地产开发与物业管理，2001年完成房屋开发面积6500M2,p实现销售收入1180.37万元，税前利润277.37万元庆威大厦成立于2000年，三星级宾馆，总资产6200万元，2001年实现收入279.45万元贸易公司2001年成立，主要从事建材、油气、农副产品的贸易，2001年实现收入73万元,,,,,,,,威海房地产公司目前有五个项目正处于开发销售之中,皇冠别墅,,占地58000M2，建成别墅72户，其中一期41户，二期31户，建筑面积42000M2,庆威商住楼,,占地10.5亩，三栋商住楼建筑面积10255M2，目前进行主体施工，预计10月底竣工,皇冠综合楼,,与威海国厦房地产合作开发，我方以土地与现有基础设施出资，对投资建设资金，楼房46分成，总建筑面积13908M2,,大庆工业园,,占地120亩，总建筑面积6.8万M2,其中标准厂房10栋，建筑面积5.1万M2，综合配套楼4栋，建筑面积1.7万M2该项目进行滚动开发，今年开发3层标准厂房2栋，建筑面积12540M2，预计10月底竣工,大庆村住宅楼,,占地57.7亩，计划建筑面积4.4万M2，11栋399户住宅楼项目完成设计，正在报建并做开工前的准备工作,从市场来看，威海房地产市场与其它地区存在很大的差异，其消费群体主要面向外地,威海商品住宅的购买者主要是外地消费者,新兴城市，本地人口较少当地居民住房相对宽松经济基础薄弱，居民的消费能力有限地理人文环境适合居住，“最适合人类居住的城市之一”地方政策支持外来人居住与投资,商品住宅,威海调整产业定位，从以旅游业为主调整到旅游、工业并重当地工业基础极为薄弱威海建立高新技术开发区、经济技术开发区与出口加工区地方政府将招商引资作为中心工作，并制定了一系列招商引资优惠政策,工业园,工业园主要面向外地企业,,综合分析，我们的皇冠二期别墅、大庆村住宅、大庆工业园项目前景较好,,,皇冠二期别墅,大庆村住宅,大庆工业园,皇冠小区位置临海，海滨公园的建成明显改善了周边环境，提高了该地段的价值皇冠小区成为威海小区的代表，“庆威皇冠”在当地树立了品牌形象别墅结构相对合理，小区内部布局较好目前芙蓉、海上明珠、长青等高档住宅区正在建设，将会给皇冠别墅销售带来冲击建议通过强化销售先行收回投资，以降低风险,大庆村位于九龙湾，与海上公园相连，毗邻规划中的500亩天然林，该地段较皇冠小区更为优越该地段价值可能会逐步升值由于与当地合作开发，相对降低了投资风险威海房地市场前景并不明朗，建议大庆村开发分期滚动进行,位于威海经济技术开发区，面对集装箱码头，毗邻留学生创业园，临近火车站，交通便利与蓝星工业园、三角工业园并称三大工业园，大庆工业园相比位置较为优越工业园进行滚动开发，较好地降低了运作风险建议重点做好招商引企业工作,庆威商住楼、皇冠综合楼相对风险较大，营销需要尽快跟上，皇冠一期别墅属于劣质资产，需要另谋出路,位于高新技术开发区，距离国际海滨浴场较近，但与周边住宅区相比位置稍偏其住宅楼销售与威海房地产大环境紧密相连，商服办公楼前景不是很明朗,庆威商住楼,皇冠综合楼,皇冠一期别墅,原拟建培训中心，地块较小，前期已完成打桩以土地及前期基础建设与威海国厦房地产合作开发，减少了投资风险,皇冠一期别墅由于历史原因结构很不合理，销售十分困难一期别墅已成劣质资产，未来需要依托土地资源来盘活资产,需要指出的是，威海房地产去年以来升温很快，做好市场调研提前防范风险尤其重要,房地产快速升温房地产建设速度加快,新建商品房消费群体来自于外地,外来消费群体是否能够支撑起当前房地产的发展,加强市场调研预测，做好市场营销,,,威海房地产公司通过一年多的运作奠定了一定的经营基础，但是仍需增强业务运作能力,优势,拥有良好的社会关系树立了良好的品牌形象内部管理比较到位，员工责任心强,,劣势,,市场调研分析、营销策划能力较弱人员整体素质与结构不适应业务的需要房地产运作经验不够丰富营销激励机制需要改革,业务流程,,⑴市场调研策划⑵土地获取⑶规划设计⑷工程建设⑸产品销售⑹售后服务,市场营销能力土地获取能力工程管理能力融资能力,业务运作必备能力,,市场营销与工程成本控制是威海房地产现有业务运作的重点,庆威大厦经营业绩呈上升之势，但由于客观条件所限难以摘去亏损的帽子,大厦2000－2001年收入与利润,万元,庆威大厦核算中未提折旧大厦固定资产5561万元，其中房屋5522万元，每年应提折旧180万元以上2002年为预计数据,庆威大厦困难原因,,大厦建设初衷是作为油田疗养院，地理位置较为偏僻宾馆客源以旅游团队为主，而威海作为旅游城市，旅游季节性很强，旺季时间短宾馆结构设计存在一些缺陷，影响了客源,,客观条件决定了庆威大厦经营困难较大,庆威贸易公司所做产品十分分散，业务难以做大,基本情况,,2001年5月成立，注册资金300万元，从事建材、油汽、农副产品、煤炭、塑料件等贸易2001年实现收入73万元，盈亏持平2002年实行项目承包制，将液化汽、大豆、建材、煤炭、塑料件七个项目贸易任务承包到人，为了防止经营风险实行了风险抵押金制度,整体评价,,业务依托于油田，市场化运营能力较差经营的产品十分分散，贸易主业尚未形成业务承包后实为个人单干业务做大较难,,贸易业务由办事处自主负责，以解决人员生存为目的，应重点加强管理监控,北戴河疗养院在所有办事处中经营最为艰难,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,1973年在石油部西山疗养院的基础上组建，1998年管理局从市政府手中接管，占地120亩，建筑面积3万M2，分前后两个院落，帐面总资产3408万元，职工60人前院占地面积33亩，建有接待楼7栋，餐饮楼、办公楼、舞厅各一栋，建筑面积1.5万M2，床位600多张后院占地97亩，建筑面积1.5万M2，包括2栋接待楼、5栋住宅楼以及其他办公生活设施目前前院用于接待营业，后院完全闲置2001年实现收入310万元，帐面亏损81万元,,,,,,,,,由于客观环境所限，该部分资产盘活较难,客观环境,北戴河经济完全依赖于旅游业，当地基础设施基本面向旅游接待，从事其它业务条件受限北戴河旅游业季节性很强且旅游季节较短秦皇岛经济在全国14个沿海开放城市中处于末位，且工业主要集中于海港区与山海关区地方政策环境并不十分理想,,该部分资产盘活难度较大,北京办事处资产在集团位居第二，业务主要集中于宾馆,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,办事处成立于1991年，业务分宾馆、招待所和多种经营两部分；现有员工296人，其中职工77人，外聘工219人太阳岛宾馆1991年11月营业，建筑面积27603平方米，分前后楼两部分，客房362套，床位646张，大小餐厅12个，会议室16个，2001年客房收入836万元，利润363.4万元，餐厅收入335万元，利润39.6万元太阳岛旅行社成立于2001年2月，正式职工2人；当年接待疗养团收入5.6万元；市场化运作的旅游业务尚未展开石油销售公司近两年受政策所限，没有开展业务，2001年利润为71.3万元，主要是对中油北京石油销售公司1000万元的投资收益京大贸易公司为油田采购物资，近两年业务逐步萎缩京联建筑安装公司注册于大庆，从事房屋装修，2个职工，2001年盈利1.1万元,,,,,,,,,,从硬件设施与经营环境来看，太阳岛宾馆在集团所有宾馆中位居前列，但是其经营状况不尽人意,宾馆1999－2001年收入与利润,宾馆1999－2001年客房入住率,太阳岛宾馆优势,,背靠首都区域位置较好宾馆结构较合理硬件设施较好,太阳岛宾馆构成,,宾馆商务散客、旅游团队招待所疗养,京联建筑安装公司,太阳岛旅行社,石油销售公司,京大贸易公司,,,,,,,其它经济实体缺乏业务运作能力，看不到发展希望,接待内部疗养，市场化业务基本未开展2001年依靠大庆关系做了一笔业务（北京－成都团）本身不具备市场开拓能力,从事油品贸易，2000年国家政策调整之后，业务停顿,为油田采购物资，业务比较零散随着油田物资采购政策的变化，业务呈萎缩之势没有发展前景,业务主要面向太阳岛宾馆与大庆局内市场专业技术力量较弱，没有自己的施工队伍市场开拓能力弱，经营困难,究其原因，主要在于北京办缺乏市场竞争意识，管理不到位,管理现状,工作重心仍以接待为主“等靠要”思想严重经营目标不清晰经济责任不明确市场营销未做成本费用缺乏控制人员素质较低缺乏约束激励机制，员工积极性不高,内部机制非企业运作机制,,1999－2001年机关费用与车辆费用,1999－2001年宾馆（含车队）营业收入,万元,万元,因此，北京办应以太阳岛宾馆为核心，自上而下进行改革调整，狠抓管理，提高运营效益,业务定位,太阳岛宾馆核心业务，加强运作招待所以解决人员就业为目的维持经营旅行社面向市场独立经营，自负盈石油销售公司业务退出贸易公司独立经营，自负盈亏，强化监控建筑安装公司独立经营，自负盈亏，强化监控,,经营管理建议,,引进专业管理人才，加强领导班子建设太阳岛宾馆与招待所分开独立运营，独立核算改革内部用工制度与分配激励制度，强化考核与激励强化市场营销规范财务管理，加强成本与费用控制加强员工培训,南京办事处在所有驻外办中成立时间最早,大庆,西安,成都,桂林,海南,上海,威海,北戴河,北京,南京,,,,设立于1983年，时称大庆市政府驻南京办事处；1986年更名为大庆石油管理局驻江苏省办事处。主要任务是加强大庆与江苏的经济、技术协作，向管理局提供江苏及南方各地的经济、技术、政务信息；承担大庆公出人员、疗养人员的接待任务。办事处现有在册职工16人，外聘员工165人。下设四个经营实体江苏大庆石油大厦1994年筹建，1997年营业，1998年被评为“三星级旅游涉外饭店”。大厦建筑面积1.3万平方米，客房114间，大小餐厅共有餐位350个，大小会议室各