张掖市城南片区、老城区、城东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调整技术方案.docx

张掖市城南片区、老城区、城东片区 及工业园区控制性详细规划 部分地块调整方案 张掖市城乡规划设计院 二0二二年九月 第一章 规划修改调整的依据及原则1 一、规划修改调整依据1 二、规划修改调整原则1 第二章规划修改调整的方案2 三、本次规划修改调整地块概况（总图）2 四、规划修改调整方案3 （一）地块一规划修改调整3 （二）地块二规划修改调整5 （三）地块三规划修改调整7 （四）地块四规划修改调整9 （五）地块五规划修改调整11 （六）地块六规划修改调整13 第三章规划调整结论15 附件1相关部门征询意见19 附件2专家论证意见-25 - 第一章规划修改调整的依据及原则 一、规划修改调整依据 （一）中华人民共和国城乡规划法（2019修正）； （二）中华人民共和国土地管理法（2019修正）； （三）甘肃省城乡规划条例（ 2020修正）； （四）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137- 2011）； （五）城市绿地规划标准（GB/T 51346-2019 ）; （六）地质灾害危险性评估规范（DZ/T 0286-2015 ）; （七）甘肃省城镇规划管理技术规程（DB62/T25-3048- 2010）； （八）城市、镇控制性详细规划编制审批办法（2011）; （九）张掖市城市总体规划（ 2012-2020 ）; （十）张掖市土地利用总体规划（ 2006-2020 ）; （十一）国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指 南（试行）； （十二）其他相关的法律、法规和规范文件。 二、规划修改调整原则 符合城市总体规 不会影响原有城 必须保证公共利 （一）规划符合性原则规划修改调整， 划、各片区控制性详细规划确定的功能定位， 市规划功能结构； （二）正向调整性原则规划修改调整， 益不受损，做到医疗、文化、交通、市政、公园等公共服务设 施用地只增不减，不得逆向调整； （三）项目可行性原则规划修改调整，用地性质、主要 控制指标科学准确，符合法律法规要求，能够满足项目的落地 实施，保证重点项目及时开工建设。 第二章规划修改调整的方案 三、本次规划修改调整地块位置 第3页/共29页 张掖市 城市总体规划 Master Plan of Zhangye 2012-2020 咸阳市规划设计研究院 〔2013.12|图纸编号| 28 四、规划修改调整方案 （一）地块1规划修改调整 1、基本情况该地块位于龙首路与南环路道路交叉口东南角, 用面积0.65万平方米（合9. 77亩），属于城南片区，现行规划 用地性质为商业用地。 2、调整缘由根据张政资用字[2020]119号划拨批复和张掖 市人民政府第67次常务会议纪要，现计划将在该宗土地地面修建 公园绿地，地下修建人防地下停车场。该项目建设符合国家产业 政策和国家土地供应政策，项目建成后对于提升周边生态环境， 推动我市新时代人民防空事业高质量发展具有重要意义。因建设 项目用地性质与原控规不相符合，拟对该地块用地性质进行调整。 第3页/共29页 3、调整内容 地块1 用地 性质 用地 面积 容积率 建筑 密度 绿地率 建筑 高度 用地调 整前 零售商 业用地 9.77 亩 W4.5 40 约20 W24米 用地调 整后 公园 绿地 9.77 亩 盛・2 10 约70 W5米 第页/共29页 （二）地块2规划修改调整 1、基本情况该地块位于陈家花园巷与南环路道路交叉口 东北角，用地面积0.51万平方米（合7.65亩），属于老城区控 制性规划，现行规划用地性质分别为中小学用地、行政办公用地 和二类居住用地。 地块二 市政府 飜讓 2、调整缘由张掖市幼儿园共设置14个班级，占地面积 2915.5平方米，室外活动场地仅为1997平方米。以现有规模、设 施设备均无法满足更多幼儿入园的需求，在一定程度上制约了市 幼儿园的发展，为进一步优化教育资源配置，促进教育公平，解 决区域内适龄幼儿“入公办优质园难”问题，市政府同意将市教 育局办公楼及家属楼用地并入市幼儿园，以提升市幼儿园保教质 量。因建设项目用地性质与原控规不相符合，现提出修改调整。 目前，市教育局已搬迁，市教育局家属楼已完成拆迁。 第5页/共29页 3、调整内容 地块2 用地 性质 用地 面积 容积率 建筑 密度 绿地率 建筑 高度 用地调整 前 中小学用地 4. 73 亩 二类居住用地 1. 13 亩 行政办公用地 1.79 亩 用地调整 后 幼儿园用地 7. 65 亩 冬1.6 冬45 约5 冬18米 （三）地块3规划修改调整 1、基本情况该地块位于张掖市中医医院南侧，原张掖市 交通运输管理局下设国有汽车运输服务站，用地面积1.13万平 方米（合16.99亩），属于城东片区及工业园区规划范围，现状 规划为交通枢纽用地。 中医院 地块三 2、调整缘由随着张掖市客运服务中心的建成投入使用， 原汽车东站的服务职能已全部划转到张掖市客运服务中心。市 政府研究决定，由市中医医院购置张掖汽车东站土地及地上建 筑，完善张掖市中医医院硬件设施建设，进一步提升全市中医 药服务保障能力，促进市中医医院持续健康快速发展。 第11页/共29页 地块3 用地 性质 用地 面积 综合容 积率 建筑 密度 绿地率 建筑 高度 用地调 整前 交通枢 纽用地 16.99 亩 9.5 25 约30 型5米 用地调 整后 医疗卫 生用地 16.99 亩 垒5 25 约30 0米 （四）地块4规划修改调整 1、基本情况地块4,位于金张掖大道与金城路道路交叉 口西南角，用地面积7.47万平方米（合112.15亩），为原区委 党校用地，属于城东片区及工业园区控制性规划，现行规划用 地性质为高等院校用地。 2、调整缘由2020年8月甘州区社会服务培训中心整体迁 金城路 ■金 ■1张 n掖 地块四 M 往滨河新区，旧的学校用地已闲置。根据甘州区人民政府关于 调整原甘州区委党校及农机培训中心土地用地性质的报告（甘 区政发[2022]83号）的要求，为合理处置甘州区社会服务培训 中心资产，现计划将该地块用地性质由高等教育用地调整为商 业服务用地。 地块4 用地 性质 用地 面积 容积率 建筑 密度 绿地率 建筑 高度 用地调 整前 高等院 校用地 112. 15 亩 W2. 5 30 约35 冬5米 用地调 整后 商服 用地 112. 15 亩 W2.5 郭％ 约35 0米 （五）地块5规划修改调整 1、基本情况地块5位于甘州大道与东三环路道路交叉口西 南角，用地面积2. 6万平方米（合39. 09亩），属于城东片区及工 业园区控制性规划，现状用地性质为一类仓储物流用地。 2、调整缘由 地块现状为光宇纸业厂区，由于经营不善，公司处于停产状 态，已闲置多年。我市滨河新区、城南片区、城北片区、老城区 和城东片区采暖方式由中环寰慧（张掖）节能热力有限公司利 用火电厂余热进行集中供暖，由于供热负荷已满，生态科技产 业园无法接入供暖大网。为保证生态科技产业园正常的生产生 活供暖，拟计划在该地块建设集中电锅炉供热站及附属变电设 施。 第15页/共29页 地块5 用地 性质 用地 面积 容积率 建筑 密度 绿地率 建筑 高度 用地调 整前 一类仓储物 流用地 39. 09 亩 W2. 0 W40 约25 95米 用地调 整后 供热 用地 39. 09 亩 W2.0 0 15 冬5米 （六）地块6规划修改调整 1、基本情况地块6位于工业园区甘州大道西侧，用地面 积3. 96万平方米（合59.43亩），属于城东片区及工业园区控制 性规划，地块权属为张掖市兴合物流配送有限责任公司所有， 现状用地性质为医疗卫生用地和配套绿地。 2、调整缘由张掖市兴合物流办公用房租赁给张掖市精神 病医院用地，并配建了公园绿地，后精神病医院已搬迁。为响应 政府号召，保稳增收，计划在该地块修建甘肃供销张掖智慧农批 市场项目。若按现行的控规用地性质，项目将无法实施。现计划 将该宗土地用地性质由医疗卫生用地和公园绿地统一调整为一类 物流仓储用地。 地块6 用地 性质 用地 面积 容积 率 建筑 密度 绿地率 建筑 高度 用地调 整前 医疗卫生用地 37.82 亩 W1.5 35 约30 切35米 公共绿地 21.61 亩 约70 用地调 整后 一类仓储物流 用地 59.43亩 0.8 乡0 5 切25米 第三章规划调整结论 一、本次对张掖市部分地块控制性详细规划进行调整是很 有必要的。是张掖市政府在新的宏观发展背景、发展思路和政 策方针的指导下，在坚持城市总体规划的指导思想和原则基础 上的对城市控规进行的局部合理调整。 二、按照以上调整方案深化各片区规划调整的编制工作， 有利于张掖的社会经济发展要求，有利于发展经济、提开城市 形象、增强城市活力，是符合城市发展的需要的。 三、规划修改调整，符合城市总体规划、涉及规划调整片 区控制性详细规划的规划目标、功能定位和规划结构的布局要 求； 四、规划修改调整，能够加快市区政府重点建设项目落地， 确保招商引资项目顺利实施，妥善解决人防建设、园区供热、 医疗卫生、基础服务设施等问题；规划修改调整，幼儿园用地、 医疗用地、公园绿地、供热用地等公共服务设施用地布局更加 科学合理，能够满足广大市民的生活需求、有利于城市的长远 发展； 五、规划修改调整，对周边环境、道路交通、公共服务设 施、文物保护、公园绿地等因素无不利影响，能够促进重点项 目的落地实施，城市交通、公共服务设施、人居环境将得到有 效地提升和改善。 六、规划修改调整，是在严格按照法律法规程序要求基础 上，对地块使用功能进行完善调整，符合张掖市现实情况。 七、控规调整方案实施后，在满足项目地块需求条件下， 建设用地总规模不突破总体规划的指标要求，且不涉及非建设 用地的变动，有效保障了总体规划一张图的有效实施。 综上所述经7月26日邀请五位专家对部分地块控规调整的 必要性与可行性进行了评审，专家认为本次调整符合各类法律 法规，原则同意规划调整，规划调整可行。本次控规调整用地 在张掖市国土空间总体规划（ 2020-2035年）〉〉（在编）开发 边界内，用地方案已同步更新，未与生态保护红线、永久基本 农田交叉重叠，未涉及留白区。 调整地块位于张掖市国土空间开发适宜性评价中的适宜建 设区；未突破生态保护红线和永久基本农田保护红线；未突破 土地利用总体规划和城市总体规划确定的禁止建设区和强制性 内容；并已纳入在编的国土空间规划。符合在国土空间规划中 统筹“三条控制线”等空间管控要求，且在其城镇开发边界内。 符合关于全面开展国土空间规划工作的通知等相关文件要 求。 第19页/共29页 调整后各片区控制性详细规划图 城南片区 15000 张掖市城乡规划设计院2022.09 I张掖市城南片区控制性详细规划 用地规划图 老城区 15000 用地规划图 张掖市城乡规划设计院2022.09 .张掖市老城区控制性详细规划 城东片区、工业园区 G花掖市城京片区、工业園区投刹槛祥的规刻 殳滨河新区 至张掖滨河新区 口R2二蝸拥地■ □A2文化離用地□ ■ A32中等专业嚇地 ■ A34鵰教育用地□ ■ A4体育用地■ ■ A6社会福利用地口 ■ B1商业碰用地■ ■ B29其它商业鼬用地■ ■ B4公用蹤蝕网点用地■ ■ W1 T物流仓储用地□ ■ S4社会停较用地■ ■ U12供电用地■ ■ U14供热用地■ ■ U21排水设施用地■ A1行政办公用地 A31高等院校用地 A33中写用地 A35科研用地 A5医疗卫Iffl地 A7文物古迹用地 B2商蹒诵地 B3娱乐康体用地 M2二类I崛地 S3交通枢觥地 U11供水用地 U13娜气用地 U15通信用地 U22环卫用地 ■ U31消防用地 ■ G2防护鼬 IE1 彌 I 城市1ES 规划范围 G1公园绿地 H4備用地 E2农林用地 土地利用规划图 张掖市城乡规划设计院2022.09 附件1相关部门征询意见 张经自规字2022094号 张掖经济技术开发区自然资源和规划局 关于张掖市老城区、城南片区、城东片区 及工业园区控制性详细规划部分地块调整 I ■ ；. f 七 r ■ - 1 论证方案/的征询意见复函 市自然资源局 2022年7月28日我局收到了你局关于邀请审查张掖 市老城区、城南片区、城东片区及工业园区控制性详细规划 部分地块调整论证方案的函，经局领导研究讨论，现就征 询内容答复如下 1. 补充调整城东片区及工业园区一一张掖经开区工业 地产项目（张掖经开区【2022] 017号宗地）。该项目拟选址 于生态科技产业园昆仑大道东侧，敬候路北侧，用地面积 34. 59亩，建议将该地块土地性质由原来的二类工业用地一 部分调整为居住用地一部分保留不变。 2. 补充调整城东片区及工业园区一一张掖市甘州区玉 祥气站。该项目现位于张火公路2公里处（金山物流院内）, 因该公司与金山物流安全距离达不到汽车加油加气站设计 与施工规范要求，存在安全隐患，现该公司申请搬迁，拟 选址于张掖经济技术开发区生态科技产业园原张掖发忠食 品科技有限公司院内，用地而积1亩。建议将该地块土地 性质由原来的二类工业用地调整为供燃气用地。 附张掖经开区【2022] 017号宗地征询图及界址点成 果表 第23页/共29页 张掖市自然资源局公母二/ 张掖市自然资源局关「征求张掖市老城区、城南片区、城 东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调整 I 论证方案意见建议的函 市住建局、市发改委、市生态环境局、张掖经开区管委会、甘州 区住建局 为贯彻落实张掖市第丘次党代会精神，按熊言四城五区” 的发展要求进一步优化中心城区用地布局，合理配置公共服务设 施，有效加强观.划勺现状建成情况的衔撐，按照中国人民共和 ,.‘ “5、1城方视如法建设用地容 积率管理办法和甘肃省城乡规划条例等有关规定，遵循规 划编制有关程序，我局组织开展了张掖市老城区、城南片区 城东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调整论证方案的 编制工作，局部调整后的控規捋更有效地指导几个片区的开发建 设与规划管理，进一步促进土地资源高效集约利用、保证重大民 生项目落地建设，提高群众生活舒适度和便利性，保障城市建设 健康有序发展. 为进一步增强规划的科学性和可操作性，现将张掖市老城 区、城南片区、城东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调 整论证方案征求你们的意见建议。请你们认真研究讨论，并于 2022年7月29日17 00前将有本意见建议经主要领导审签后 书面反馈市自然资源局（含电子版和盖童扫捕件）。 匸 第页 张掖市自然资源局公， 弓长掖市。然资源同关「征求强掖巾老城区，城南片区.城 东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调整 论证万案意见建议的函 市住建局、市发改委、市生态环境局.张掖经开区管委会、甘州 区住建局 为贯彻落实张撤市第五次党代会精神，按照“-屏四城五区” 的发廣要求进一步优化中心城区用地布局，合理配置公共服务设 旅，有效加强规划与现状建成情况的衔接，按照中国人民共和 国土地管即法中华人民共和国域规划法建设用地容 积宰管理办法和甘肃省城乡规划条例等有关规定，遵循规 划编制有关程序，我局组织开展了张掖市老城区、城南片区、 城东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调整论证方案的 编制工作，局部调整后的控规将更有效地指导几个片区的开发建 设与规划管理，进一.步促进土地资源高效集约利用，保证重大民 生项目落地建设，提高群众生活舒适度和便利性，保障城市建设 健康布序发展 为进一步增强规划的科学性和可操作性，现将张掖市老城 区、城南片区,城.东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调 整论订方案求你们的.■见建仅.皆你们认真研究讨论，并土 2022年7月29日17 00前将有乂倉见建设经主要领导审签后 舫反馈市自然资源局（含电子版和盖章扫描件）. 第25页/共29页 张掖市自然资源局丿 张掖市自然资源局关于征求张掖市老城区、城南片区、城 东片区及工业园区控制性详细观划部分地块调整 论证方案意见建议的函 市住建局、市发改委、市生态环境局、张掖经开区管委会、甘州 区住建局 为贯彻落实张掖市第五次党代会精神，按照“一屏四城五区” 的发展要求进一步优化中心城区用地布局，合理配置公共服务设 施，有效加强规划与现状建成情况的衔接，按照中国人民共和 .匕地管理法、中华人民央和国城乡规划法建设用地容 积率管理办法和甘肃省城乡规划条例等有关规定，遵循规 划编制有关程序，我局组织开展了张掖市老城区、城南片区、 城东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调整论证方案的 编制工作，局部调整后的控规将更有效地指导几个片区的开发建i 设与规划管理，进一步促进土地资源高效集约利用、保证重大民■ 生项目落地建设，提高群众生活舒适度和便利性，保障城市建设 健康有序力； 为进一步增强规划的科学性和可操作性，现将张掖市老城 区、城南片区、城东片区及工业园区控制性详细规划部分地块调 整论证方案征求你们的崽见建仪“清你们认真研究讨论，并于 2022年7月29日17 00前将有关意见建议经主要领导审签后 书面反馈市自然资源局（含电子版和盖章扫描件）. 第27页/共29页 美于张掖市城南片区、老城区、城东片区 及工业园区控制性详细规划部分地块调整 论证方案的意见 一、原则同意该调整方案。 二、建议“第四章规划总体评价”修改为“第四章规划 修改总体评价及结论”，并补充规划修改调整结论部分。 三、地块一调整前后对比表（P24页）建筑密度与文字 描述不一致（一个10, 个40）。交通影响分析中，调整 后停车位是增加了 78个，与车流量降低的论点有冲突。 四、地块二调整前后对比表（P28页）绿地率与文字描 述不一致（一个5, 个30）。建标175-2016对幼儿园的 容积率为0.55-0. 65,本次调整设为1.6要进行论证。 五、地块六可行性分析主要控制指标分析有些牵强，建 议从该地处火车站货运场站附近及周边物流仓储项目发展 需求、医疗卫生用地已有保障等方面进行论证。 六、错别字（如金张披大道）及措词还需要认真校核。 m tripIecamerZ22022 “ ” 日. 张掖市城南片区、老城区、城东片区及工业园区控制性详细规划 部分地块调整论证方案审查意见 兰州大学城市规划设计研究院 第29页/共29页 联系方式 职务、职称 所长、注册规划师 本报告拟调整方案符合张掖市发展实际，调整依据充分、调整 原则正确，对拟调整后的分析合理，原则同意通过审查。但应对以下 内容进一步完善 1、建议对报告框架进一步完善，建议修改为“调整背景及拟调 整地块基本情况（含建设现状及规划情况）、调整方案及影响评价、 结论与建议”等三部分; 2、应严格做好过渡期与在编国土空间规划的衔接，特别是部分 地块调整涉及总规强条; 3、按城乡规划法的要求，补充拟调整地块利害关系人意见; 4、建议简化报告内容，删减规划批复文件等; 5、补充图纸内容，附图应包括调整前原控规用地图、图则，及 调整后用地图、图则等; 6、调整方案确定的各地块控制指标建议与原控规通则保持一 致。 审查结论 原则同意通过审查 专家签名 规划评审专家意见表 张掖市城南片区、老城区、城东片区及工业园区 控制性详细规划部分地块调整论证方案 编制单位张掖市城乡规划设计院 专家姓名职称注册规划师电话 总体评价 该规划方案工作思路淸楚，技术路线可行，提交的规划成果编 制依据充分，对牵涉六个地块的变更缘由、使用性质、控制指标，结合 各个地块的实际情况进行了规划调整论证，符合控规的调整程序，原则 同意通过评审.并提出以下几点修改补充完善的意见建议 一、要加强文本图件的校对工作。如P2页应补充“6”个地块的数 据统计表；P21页规划依据的法规文件要标注版本编号或发布时间，增 强法规文件的时效性；P35页的图件中，“沪霍线”应为“金城路”，要 与前页图件道路名称一致；P44页总体评价的第五项，多一个“交”字, “有效的”应为“有效地”等文本中诸如此类的问题请认真校对。 二、建议结合项目建设实际情况调整完善规划控制指标. 地块一建筑高度调整为不大于5米，建议应为不大于7米； 地块二文本中规划指标数据与图件后的表格中数据不一致； 地块三建议容积率保持2一 5不变，中医院没必要提高容积率； 地块四建议建筑密度调整为不小于40,高度不应限制； 地块五工业项目“建筑密度”应釆用“建筑系数”，建筑系数应 为不小于30且不大于60、绿地率不大于15、高度不应限制； 地块六工业项目“建筑密度”应采用“建筑系数”，建筑系数为 不小于30且不大于60、容积率不小于1.0、绿地率不大于15、高度 不应限制. 三、文本应重点说明规划调整后公共服务项目在空间规划布局配置 上更加均匀合理，更趋于配套合理完善等内容，增强规划调整的必要性 可行性” 评审专家（签名）， I WAZ年7月2日 第27贝/共29页 张掖市城南片区、老城区、城东片区及工业园区控制性详细规划 部分地块调整论证方案审查意见 专 家 单位 甘肃省城乡规划设计硏究院有限公司 联系方式 职务、职称 分院副总、高级工程师 本次控规调整涉及地块较多，但总体符合保证公共利益的正向 调整原则，建议对以下内容进一步修改完善 1、进一步完善调整背景，补充“甘政办发〔2021〕15号”等要 求，做好与在编空间规划的承诺与衔接等工作； 2、应准确引用、论述与相关法律、法规的执行情况，如土管 法无控规调整要求、城乡规划法对控规调整程序的要求，做好 必要性论证后，完善调整方案等； 3、应补充拟调整地块涉及的利害关系人意见、建议； 4、进一步校核报告文字（如目录两处地块五等）。 5、拟调整后用地性质建议按照GB50137执行，可加入用地用海 分类，与在编空间规划对应； 6、应补充拟调整地块在原控规中的地块编码、控制指标等； 7、应补充拟调整地块前后变化图纸、图则。 8、地块四的调整涉及总规强条，应补充在编空间规划的衔接说 明； 9、第四章建议改为报告结论而非对规划的评价，并明确拟调整 内容、调整的必要性、可行性等结论。 第29页/共29页 审查结论 原则同意通过审查 专家签名 控制性详细规划部分地块调整论证方案评审意见表 张掖市城南片区、老城区、城东片区及工业园区控制性详 项目名称 细规划部分地块调整论证方案 建设单位 张掖市自然资源局 设计单位 张掖市城乡规划设计院 评审人 评审部门 评审专业 职称 甘肃筑鼎公司 规划 高工 评审意见（可另附页） 本论证方案内容基本完整，规划调整方案基本可行，建议修改完善后通过评审，意见 建议如下 1、地块二调整为幼儿园用地，依据托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ 39-2016 （2019版），大型幼儿园9T2班，每班人数小班（3〜4岁）20〜25人，中班（4〜5 岁）26〜30人，大班（5〜6岁）31〜35人。张掖市幼儿园市幼儿园扩建后班级增加至20 个班级，额定幼儿增加至800名，规模偏大，考虑到托儿所、幼儿园的服务半径不宜超过 300m,建议幼儿园扩建至合理规模，不宜过大。 2、第34页第3行，“金张披“为字误，应为“金张掖“。 3、地块六调整为仓储物流用地，为节约用地、提高用地效率，建议参照工业用地核 算绿地率指标。 4、建议补充调整地块分图图则，明确调整地块的各项指标及出入口位置，地块出入 口位置距离主干道交叉路口宜大于70m,避免对主干道交通造成影响。 评审 结论 通过 修改后通过 不通过