晋州市关于加快发展保障性租赁住房实施办法.docx

晋州市关于加快发展保障性租赁住房 实施办法（征求意见稿） 为贯彻落实国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发〔2021〕22号）、河北省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（冀政办发〔2021〕8号）、石家庄市人民政府办公室印发的关于加快发展保障性租赁住房的实施办法（石政办发〔2021〕6号）和石家庄市发展保障性租赁住房工作领导小组办公室印发的关于进一步规范发展保障性租赁住房工作有关问题的补充意见（石保租办〔2022〕1号），推动我市保障性租赁住房工作，着力缓解新市民、青年人等群体住房困难，加快完善住房保障体系，结合我市实际，制定如下实施办法。 一、指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，全面落实习近平总书记对京津冀协同发展的重要指示批示精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，以满足新市民、青年人住房需求为主要出发点，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。 二、发展目标 “十四五”期间，将发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务。坚持从实际出发，科学合理确定保障性租赁住房建设目标。“十四五”期间，新增（含新建、改建、改造、盘活）保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30以上。到2025年，住房保障体系更加完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度更加定型，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解。 三、保障对象 保障性租赁住房主要面向本市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决其阶段性住房困难问题。 四、房源配租 保障性租赁住房运营单位将达到出租条件的房源，及时通过石家庄市住房租赁监管服务平台进行公布，包括房屋位置、户型面积、租金标准、物业费标准等内容。保障对象根据自身需要选择房源，并与运营单位签订保障性租赁住房租赁合同，合同期限不超过三年，并在我市住房租赁管理服务平台进行网签备案。合同内容应载明房屋的基本情况、租金标准、租金收取方式、租赁期限、履约保证、合同解除、违约责任及双方权利义务等。 明确由政府负责分配的企业产权保障性租赁住房在满足政府确定的轮候家庭配租后仍有剩余的房源，产权单位可自行向社会出租，并报我市住房城乡建设部门备案；其他企业产权的保障性租赁住房，由产权单位自行制定分配方案，分配结果报我市住房城乡建设部门备案。 五、房源筹集 （一）制定发展计划。结合我市现有租房供求和品质状况，从实际出发，采取新建、改建、改造、盘活、发放租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。 （二）多方筹集房源。充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。探索搭建信息交流平台，及时发布可用于建设保障性租赁住房的存量土地和存量房屋信息，促进土地使用人、房屋产权人与其他市场主体对接，引导多方参与。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。 （三）控制户型面积。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。 （四）合理确定租金。保障性租赁住房租金价格原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90。住房城乡建设部门负责对保障性租赁住房项目周边市场租金价格进行评估。 （五）确保住房品质。强化工程质量安全监管，督促项目建设单位落实工程质量首要责任，勘察、设计、施工、监理单位落实工程质量主体责任。保障性租赁住房的建设应符合住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知（建办标〔2021〕19号）要求。水、电、气、暖、路、信等城市基础设施要配套齐全，满足基本生活需求。保障性租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。 六、监督管理 （一）加强监督管理。加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监管。住房城乡建设部门应当会同有关部门对保障性租赁住房申请人信息进行审核，面向符合条件的申请人出租，不得将保障性租赁住房转租、转借。已享受公租房保障的家庭不得申请保障性租赁住房。保障性租赁住房合约期内不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策，严禁以保障性租赁住房为名变相福利分房。住房城乡建设部门要加强监督管理，不定期抽查保障性租赁住房使用情况，对合约期内上市销售或变相销售的房屋产权所有者依法依规处理，并追缴补助资金。 （二）加强后期运营管理。根据省政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（冀政办发〔2021〕8号）文件要求，保障性租赁住房在合约期内不得上市销售或变相销售。合约期应在保障性租赁住房项目认定书中予以明确，其中企事业单位自有存量土地、产业园区配套用地和集体经营性建设用地项目运营期限不低于10年；非居住存量房屋改建项目运营期限不低于8年；存量房源整租项目运营期限不低于5年。合约期满后，根据届时国家和省有关政策进行调整。继续作为保障性租赁住房项目运营的，运营主体需提前提出续期申请，由原认定部门重新核发项目认定书。 （三）实行动态管理。对租住保障性租赁住房的家庭，定期对其房产情况进行核查，不再符合保障性租赁住房条件的，应腾退房源退出保障。确因特殊原因暂时无法腾退的，保障性租赁住房产权单位可给予6个月的过渡期，过渡期租金按照市场租金收取，过渡期满须腾退住房。 （四）强化地方责任。市政府对我市发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。保障性租赁住房纳入保障性安居工程管理，市住房和城乡建设局会同有关部门对我市发展保障性租赁住房情况进行监督检查。 七、支持政策 （一）落实土地支持政策 1.关于集体经营性建设用地政策。在尊重农民集体意愿的基础上，经市政府同意，支持利用城市、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。 2.关于企事业单位闲置土地政策。经市政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，利用依法取得使用权的土地，建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。保障性租赁住房按照新批准用途办理不动产登记，注记为保障性租赁住房。 3.关于产业园区配套用地政策。经市政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7提高到15，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅，工业项目配套用地面积比例及违约责任应在合同中明确约定;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。 4.关于改建非居住存量房屋的土地政策。经市政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。 5.关于新供应国有建设用地政策。市政府根据租赁住房用地需求，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比。根据我市发展规划和住房建设年度计划，科学合理编制年度住宅用地供应计划，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边，城市建设重点片区等市域，引导产城人融合、人地房联动，促进职住平衡。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。通过新建、配建等方式筹集的公共租赁住房，未纳入国家公共租赁住房建设计划的项目，均要纳入保障性租赁住房统计管理。 （二）简化审批流程 精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，列入年度计划的项目，由市政府牵头，会同住建、自然资源和规划、财政、发改、行政审批等部门联合审查建设方案，市发展保障性租赁住房领导小组审批同意后，可由市住房城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将建设工程规划许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。 （三）强化资金支持 1.积极争取中央财政补助资金。对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。中央预算内投资对列入国家计划的新建、改建保障性租赁住房项目及其配套基础设施建设给予补助，其中投入企业的中央预算内投资，应用于基础设施建设。市财政要积极支持保障性租赁住房建设。 2.给予奖补资金支持。2022年12月31日前，对于新建、改建、改造保障性租赁住房项目，参照石家庄市支持住房租赁市场发展试点专项资金使用管理办法给予补助，其中新建项目按照建安成本30的比例补助，最高每平方米补助1500元，在取得施工许可证和施工预算评审后进行预拨付；改建和改造项目在竣工验收后，给予改建、改造费用30的补助，最高每平方米补助500元。 对于住房租赁企业购买商品住房和存量住房自持10年用于保障性租赁住房的，以及购买商业办公用房改建后自持8年用于保障性租赁住房的，可按照中央支持住房租赁市场发展补助资金使用指引有关要求，采取贷款贴息的方式给予支持，即按照其贷款期利息30予以一次性补贴。从2023年开始保障性租赁住房的补助政策，按照国家和省有关规定执行。 （四）降低税费负担 落实国家关于住房租赁有关税费政策，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。加强税收政策宣传，通过信息技术手段强化监管。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目（含新建普通商品住房项目配建的保障性租赁住房）按保障性租赁住房建筑面积免收城市基础设施配套费。 （5） 执行民用水电气价格 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。 （六）进一步加强金融支持 1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。 2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。支持企业通过基础设施公募REITS盘活存量资产，形成保障性租赁住房可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式。 八、做好政策衔接 做好保障性租赁住房与公租房保障对象的衔接工作。考虑到今后配建的公共租赁住房全部转为保障性租赁住房，公共租赁住房数量原则上不再增加。对于新申请公共租赁住房的家庭，房源原则上从现有公共租赁住房腾空清退的房源中解决，主要解决城镇低保、低收入和中等偏下收入住房困难家庭。对符合公共租赁住房保障资格的外来务工人员和新就业职工，主要以发放租赁补贴予以保障，引导其通过石家庄市住房租赁监管服务平台承租保障性租赁住房或盘活方式筹集的市场租赁住房。承租保障性租赁住房的家庭，符合公共租赁住房保障条件的，仍可申请公共租赁住房保障资格，但只能享受租赁补贴保障方式；不符合公共租赁住房保障条件的，不予发放租赁补贴。不再符合公共租赁住房保障条件，以及不再通过石家庄市住房租赁监管服务平台承租保障性租赁住房或市场租赁住房的家庭，停止发放货币补贴。 九、保障措施 （一）加强组织领导 1.成立工作领导小组。成立由市政府主管市长任组长的晋州市发展保障性租赁住房工作领导小组，市政府办公室主管副主任、住建局局长为副组长，住建局、发改局、财政局、自然资源和规划局、税务局、行政审批局、人民银行晋州市支行为成员单位，领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，办公室主任由市住建局局长兼任。成立工作专班，明确相关部门和单位的职责分工，压实责任，确保各项政策落实到位。 2.强化部门协作。市住建局要加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，会同有关部门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价，及时总结宣传经验做法。有关部门和单位要加强政策协调、工作衔接，强化业务指导。 （二）加强督导检查 有关部门和单位要加大监督检查力度，确保政策落实到位，对政策落实不到位、建设进度缓慢的项目进行约谈督办。对各项工作不落实、整改不到位的，适时启动问责程序。 （三）做好宣传引导 充分利用电视、广播、报刊、网络等媒体，宣传、解读保障性租赁住房支持政策，加强舆论引导，及时挖掘优秀项目典型做法，提高社会各界的认识，形成各方广泛参与的良好氛围。 附件1.晋州市发展保障性租赁住房工作领导小组成员名单 2.晋州市发展保障性租赁住房领导小组联席会议制度 3.晋州市保障性租赁住房准入退出管理办法 附件1 晋州市发展保障性租赁住房领导小组成员名单 组 长张金龙 市政府副市长 副 组 长赵 川 市政府办公室副主任 张可欣 市住房和城乡建设局局长 成 员李占亮 市发展和改革局副局长 李志永 市财政局副局长 栗 亮 市自然资源和规划局副局长 位占杰 市行政审批局副局长 陈更杰 市税务局副局长 杨士华 人民银行晋州支行副行长 领导小组下设办公室，办公室设在市住房和城乡建设局，办公室主任由张可欣同志兼任，具体负责保障性租赁住房日常工作。 附件2 晋州市发展保障性租赁住房领导小组 联席会议制度 为进一步做好保障性租赁住房项目确认，推进项目尽快落地实施，建立发展保障性租赁住房领导小组联席会议制度（以下简称联席会议）。 一、联席会议的组成 联席会议由发展保障性租赁住房工作领导小组组长任召集人，副组长任副召集人。市住房和城乡建设局为牵头单位，发展保障性租赁住房工作领导小组各成员单位共同参与。 二、主要职责 在市政府领导下，负责全市保障性租赁住房协调、督导工作;组织对我市各类社会机构利用集体经菅性建设用地、企事业单位利用自有土地、产业园区工业用地和对低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量住房建设和改建保障性租赁住房项目的建设方案进行联合审查，并出具保障性租赁住房项目认定书。 各成员单位主要职责如下 （一）市住房和城乡建设局负责牵头保障性租赁住房相关工作。研究制定和研究保障性租赁住房政策规定。对保障性租赁住房项目户型、套型面积等具体建设要求进行审查。受领导小组委托，为保障性租赁住房项目出具项目认定书。 （二）市自然资源和规划局负责对建设方案中土地性质、规划内容等方面进行审核并出具意见。为保障性租赁住房办理用地、规划等手续；负责梳理全市土地闲置情况。落实土地支持政策，对保障性租赁住房用地应保尽保。 （三）市行政审批局负责对保障性租赁住房的审批流程进行审核并出具意见。负责优化各类型保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程；探索将工程规划许可和施工许可合并为一个阶段，落实各方联合验收。 （四）市财政局负责会同市住房和城乡建设局积极申请上级专项资金，并按程序拨付，以及绩效组织管理工作。 （五）市税务局对持有保障性租赁住房认定书、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，落实住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。 （六）市发展和改革局负责对水电气价格等情况进行审核并出具意见。负责中央预算内投资计划申报、投资管理；落实民用水电气价格政策；指导专项债券和企业债项目申报工作。 （七）中国人民银行晋州支行负责为保障性租赁住房项目提供信贷支持，通过发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。 附件3 晋州市保障性租赁住房准入退出管理办法 为进一步完善我市住房保障体系，加强保障性租赁住房管理，严格准入、退出机制，有效解决我市新市民、青年人住房困难，制定本办法。 一、适用范围 晋州市保障性租赁住房的准入和退出管理，适用本办法。 二、保障对象 （一）新就业职工（青年人） 1.申请人具有市区常住户口或持有居住证，且在主城区实际居住。 2.申请人在晋州市在职在岗，或持有晋州市范围内营业执照； 3.申请家庭成员未租住公有住房、人才公寓、公共租赁住房等政策性住房，且我市无自有房产。 4.持有全日制大中专及以上院校毕业证，且毕业未满5年。 5.收入稳定、有能力支付租金。 6.申请人需年满18周岁。 持有晋州市人才绿卡或石家庄市人才绿卡A卡、B卡在我市就业的申请人，按照新就业职工申请，不受“毕业未满5年”限制。 （二）外来务工人员（新市民） 1.申请人具有城区常住户口或持有居住证，且在主城区实际居住。 2.收入稳定、有能力支付租金。 3.申请家庭成员未租住公有住房、人才公寓、公共租赁住房等政策性住房，且我市无自有房产。 4.申请人在晋州市在职在岗，或持晋州市范围内营业执照； 5.申请人需年满18周岁。 三、资格申请 保障性租赁住房资格申请采取线上申请的方式。由我市住房城乡建设管理部门负责申请受理工作。 （一）申请及受理 申请人可登录申报小程序或APP将申请人及家庭成员信息录入申报系统，并上传资料进行线上申请。申请人也可携带申请资料就近到建设银行各网点，由工作人员协助将申请人及家庭成员信息录入申报系统。住房城乡建设部门在5个工作日内受理，对于申请资料不齐全的家庭，要一次性告知其需要补齐的资料。 （2） 审核 住房城乡建设部门通过系统信息比对在10个工作日内对申请家庭的资格完成审核。对审核通过的家庭进行网上公示，公示期不少于7天。经公示无异议或异议不成立的，申请人取得保障资格。并按照申请时间（资料不全的以补齐资料时间为准）进入轮候序列。对审核不通过的家庭，审核部门需告知申请人未通过原因。 四、申请资料 申请家庭需填写晋州市保障性租赁住房申请表，并提供下列资料 （一）新就业职工（青年人） 1.身份证明; 2.居住（户籍）证明； 3.毕业证或人才绿卡； 4.单位证明； 5.其他资料。 （二）外来务工人员（新市民） 1.身份证明; 2.居住（户籍）证明; 3.单位证明; 4.其他资料。 （三）资料说明 1.身份证明 （1）申请人及家庭成员身份证，港澳台同胞及外籍人士提供护照或其他合法身份证明。 （2）特殊情况，诚信填报。 2.户籍（居住）证明 新就业职工（青年人）和外来务工人员（新市民）城市户口申请人提供本人户口簿主页及户口页，非城市户口申请人提供本人有效居住证。 申请人是集体户口的，无需提供户口簿主页。 3.毕业证或人才绿卡全日制大中专及以上院校毕业证书或人才绿卡。 4.单位证明与用人单位签订的劳动（聘用）合同，属创业人员的提供营业执照复印件并加盖企业公章。 5.其他资料 新就业职工（青年人）和外来务工人员（新市民）提供市级以上政府引进的特殊人才、省部级以上劳模、全国英模、市级以上见义勇为人员、优抚对象、退役军人、荣立二等功以上复转军人、计划生育特殊困难家庭、5A级优秀青年以及烈士遗属等证明资料。 五、实行动态管理 对租住保障性租赁住房的家庭，定期对其房产情况进行核查，不再符合保障性租赁住房条件的，应腾退房源退出保障。确因特殊原因暂时无法腾退的，保障性租赁住房产权单位可给予6个月的过渡期，过渡期租金按照市场租金收取，过渡期满须腾退住房。 6、 做好政策衔接 做好保障性租赁住房与公租房保障对象的衔接工作。考虑到今后配建的公共租赁住房全部转为保障性租赁住房，公共租赁住房数量原则上不再增加。对于新申请公共租赁住房的家庭，房源原则上从现有公共租赁住房腾空清退的房源中解决，主要解决城镇低保、低收入和中等偏下收入住房困难家庭。对符合公共租赁住房保障资格的外来务工人员和新就业职工，主要以发放租赁补贴予以保障，引导其通过石家庄市住房租赁监管服务平台承租保障性租赁住房或盘活方式筹集的市场租赁住房。承租保障住房的家庭，符合公共租赁住房保障条件的，仍可申请公共租赁住房保障资格，但只能享受租赁补贴保障方式；不符合公共租赁住房保障条件的，不予发放租赁补贴。不再符合公共租赁住房保障条件，以及不再通过石家庄市住房租赁监管服务平台承租保障性租赁住房或市场租赁住房的家庭，停止发放货币补贴。