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1 超高层建筑成运作的外部环境分析 超高层建筑成运作的外部环境分析 --------- 以金茂大厦为例 --------- 以金茂大厦为例 吴 林 吴 林 超高层建筑是人类建筑智慧的结晶, 是适应社会需求和经济发展的必然产物。 现代 城市人口高度集中,城市用地紧张,地价昂贵,为了在有限的土地上最大限度地提供使 用面积,超高层建筑得以迅速发展。超高层建筑还可以丰富城市面貌,建筑师们认为, 超高层建筑不仅地面的利用效率极高,更可以显示国家、城市的实力与远大抱负,因而 现代超高层建筑从一定意义上说是城市现代化的标志。 超高层建筑于上世纪 70 年代后期在发达和发展中国家逐渐形成高潮,至今仍有方 兴未艾的趋势。现超过 300 米的超高层建筑已有 幢。上海已建造的第二幢超过 500 米的“环球金融中心” 。英国、俄罗斯,阿联酋等数国也都在积极准备建造数百米以上 的世界高楼。 超高层建筑投资巨大,运转复杂,影响深远,在一定程度上体现了一个城市乃至一 个国家的风貌。作为典型的外向型经济体,其与当地的外部经营环境紧密相连。 中华第一高楼金茂大厦位于上海浦东陆家嘴金融贸易区, 高 420.8 米, 是世界 著名高楼,集办公、酒店、观光、会展、娱乐、购物等多功能于一体,装潢豪华,设备 先进,是高智能的现代化摩天大楼。营业八年来,金茂大厦以酒店经营、楼宇租售、旅 游观光三项主业为依托, 不断超越预期的经营目标, 完成了创造现金流、 打造自身品牌、 创建现代企业制度的常规建设。现年经营收入 21 亿,净利润 4 亿,净资产回报率两位 2 数以上。 金茂大厦以其强大的对周边地区的影响力造就了上海楼宇经济的领导地位, 强 大的品牌效应,得到了市场的认可。 金茂大厦能够在较短的时间里实现发展, 固然取决于其业主金茂集团所具有的先进 的管理理念、 完善的治理结构、 创新的运作方式, 特别是其强大的整合外部资源的能力。 而大厦所处的外部经营环境亦为其管理提供了这种优越的条件和有力的支持。 一直为管 理者们所意识。正可谓是“好风凭借力” 。 本文通过分析金茂大厦实现发展所利用和依托的外部经营环境, 揭示出超高层建筑 在进行前期的可行性分析、论证时,应对该超高层建筑所在地的区域经济发展状况、人 文环境、地理位置及发展前景做深入的分析,谨慎决策,才能为今后整合外部资源打下 良好的基础。 一、超高层建筑应与当地的经济发展形成互动 一、超高层建筑应与当地的经济发展形成互动 在美国等西方发达国家, 楼宇经济是在以建筑和汽车等高度发达的主业为依托的基 础上发展起来的,超高层建筑往往都是集酒店、办公、购物、餐饮和娱乐为一体的综合 性建筑, 对于当地的经济发展水平要求较高, 因而超高层建筑一般位于较为发达的中心 城市。 当今世界最高的 10 幢超高层建筑均分布于所在国的经济中心或最大港口 纽约、 香港各有 2 幢,3 幢在芝加哥,上海、高雄、吉隆坡各有 1 幢。 上海作为全国经济发展的龙头,2001 年人均国内生产总值达到 4500 美元,相当于 世界上中等收入国家(地区)的水平。至 2001 年末,已有 123 家中外经营性金融机构 集聚金茂大厦所在的陆家嘴金融贸易区,证券、期货、产权、房地产等要素市场交易量 不断扩大。西门子、阿尔卡特、汤臣、华源等一批跨国公司地区总部和国内大企业(集 3 团)总部相继进驻,会展和旅游功能进一步拓展,每日有大量的来自国内外的商务、考 察、观光群体,这为金茂大厦的会展和商务活动提供了广阔的空间。 浦东的外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区等都创造了大量的人流、 物流和资金流,使浦东初步成为境外投资者、经营者集中之地,每天进出浦东的各类外 籍商务人员有 3 万人次。这为金茂大厦的君悦大酒店带来了大量的客源。 经过 12 年的开发开放,浦东已成为世界制造巨头的汇集地。以通用、福特、英特 尔、IBM、惠普、法雷奥等为代表的上千家知名制造企业的进入,使新区逐渐成为国际 品牌产品的制造地,国际会议和国际会展数量大大增加。1999 年财富论坛上海年 会、2001 年 APEC 会议、上海六国元首会议、亚洲开发银行理事会 2002 年年会、2003 年全球福布斯会议等一系列重大国际会议都在金茂君悦大酒店召开。 上海区域经济的发展为金茂大厦提供了足够的运作空间,以区域经济发展为契机, 金茂大厦已经成为上海面向 21 世纪的世界一流 CBD 载体,也为全球跨国企业集团、金 融财团和分支机构入驻上海提供了顶级办公环境和商务活动场所。 现入住金茂大厦办公 楼的百家客户世界五百强有近三十家。 由此可见, 超高层建筑的建设在选址和立项上应注意首先从功能定位上来考虑。 超 高层建筑的所在地应是经济、商务中心,大批金融机构、跨国公司、财团商贾、中介服 务机构云集,需要提供世界一流的办公、会展、食宿、健身、娱乐、购物等场所,超高 层建筑在功能上应该考虑上述市场需求,为世界各地的客人提供便捷、周到、精致的服 务,做到近悦远来。 二、挖掘当地的人文景观,赋予超高层建筑以文化内涵 二、挖掘当地的人文景观,赋予超高层建筑以文化内涵 4 超高层建筑地位显要, 对所在地的城市景观具有举足轻重的作用, 应对其布局做环 境协调性分析和比较, 从城市的各个角度观察都应符合城市景观的美学要求, 与所在城 市区域的功能定位相协调。 以金茂大厦为例,站在金茂大厦观光厅之上,鸟瞰四周,令人流连忘返西面,母 亲河黄浦江静静流过,百年历史的外白渡桥和外滩的“万国建筑博览会”见证着这座城 市的历史;东面,俯瞰浦东广阔的热土,一座现代化城市正在崛起,天气晴朗时甚至可 以远眺崇明岛;南面,南浦、卢浦大桥的雄姿尽收眼底,美丽的奥丽安娜号曾经停泊在 黄浦江边,更为金茂大厦增添了秀色;北面,杨浦大桥如一道长虹横跨浦江两岸,中船 公司等大型企业集团坐落于此, 铸就了上海雄厚的工业基础。 金茂大厦优越的地理位置 使得中外游客在此不仅能身临其境地感受上海开埠以来文化历史的发展轨迹, 还能全方 位地领略上海现代化城市的形象和风貌, 成为中外游客走进上海、 解读上海的最佳去处, 具有得天独厚的优势。历史、人文景观荟萃,精彩分呈,金茂大厦亦得以贴近上海绵延 的城市文脉,具有浓厚的历史文化的底蕴,使其旅游、观光功能进一步得到拓展。 金茂大厦本身也是中国传统建筑风格和时代特征的完美结合,其将东西方文化、古 典与现代文化结合得自然而完美,多角度、多层面地反映了建筑师的创作激情、灵感和 修养,营造了一个缤纷的世界。 因而,超高层建筑应与当地的人文背景、文化氛围相结合,并与其它城市景观融为 一体,增加其文化内涵,提升超高层建筑的附加值,使其成为创造价值和展现艺术的载 体。 三、超高层建筑应具有优越的地理位置 三、超高层建筑应具有优越的地理位置 5 超高层建筑内每日要进行大量的观光和商务活动,进出人流常常超过万人次之多, 因而其应处于交通便利之处, 以便在上下班时人流能够尽快得到疏散。 同时也应考虑与 其它城市基础设施的配套,以充分发挥各项商业设施之间的协同作用。 浦东陆家嘴地区的交通四通八达,越江隧道、地铁、过江大桥、有轨交通等在黄浦 江上构成立体交通体系, 使往来金茂大厦的客人来去自如。 浦东国际机场和正在建设的 外高桥深水港又使开发区与全国和世界紧密相连。滨江大道、陆家嘴中心绿地、世纪大 道、外滩观光隧道和现代化的楼群,形成了都市旅游的独特景观。金茂大厦与东方明珠 塔、上海国际会议中心一起,构成了政务、商务和商旅活动最繁忙、活跃的“金三角” , 旅游项目可上天金茂大厦、入地观光隧道、下江浦江游览;构成了“一地” (陆 家嘴中心绿地) 、 “二塔” (金茂大厦、东方明珠塔塔楼) 、 “三馆” (上海城市历史发展陈 列馆、上海海洋水族馆、上海昆虫馆)以及“一头” (东方明珠游艇码头) 、 “二道” (滨 江大道、外滩观光隧道) 、 “三场” (陆家嘴地铁广场、陆家嘴高尔夫球场、正大广场) 、 “三中心” (国际会议中心、国际新闻中心、钻石交易中心)的崭新格局。金茂大厦与 其它城市基础设施和商务娱乐设施形成互动,较好地发挥了各个建筑物之间的协同效 应,优越便利的地理位置为其带来了大量商机。 四、超高层建筑所在地应有良好的发展前景 四、超高层建筑所在地应有良好的发展前景 1. 健康的区域经济发展势头 1. 健康的区域经济发展势头 很难想象超高层建筑所在地是一个经济萧蔽、购买力低下、发展停滞不前的地方。 必须有所在地强劲的经济发展后劲作为支撑,才能保证超高层建筑的健康发展。 根据党中央提出的“以上海浦东开发开放为龙头,进一步开放长江沿岸城市,尽快 6 把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一,带动长江三角洲和整个长江流域地区经济 的新飞跃”的战略部署,上海不断充实确定新的中长期发展目标确立社会主义现代化 国际大都市的地位。 上海及浦东良好的经济前景是对金茂大厦可持续发展的重要外部支 持。 2. 有利的行业政策前景 2. 有利的行业政策前景 超高层建筑属于资本密集型项目,投入资金往往高达几亿美元,对任何一个企业来 说都是一笔巨大的投资。在一些国家和地区,超高层建筑不仅是一个经济范畴的概念, 往往还具有一定的政治意义。 如当今世界第一高楼马来西亚石油公司双塔、 新加坡财政 部办公楼等等。 因而在建造之前, 超高层建筑的业主应密切关注所在地政府在城市规划、 旅游观光、 会展商务等方面的最新政策动向, 以便争取当地政府的支持, 调整经营策略。 金茂大厦的建立是对外经济贸易合作部响应党中央、 国务院关于开发开放浦东的战 略决策,积极参与浦东的开发建设,为振兴上海、带动整个长江流域的经济发展而做出 的重大举措。 金茂大厦的创意来自于小平同志南巡讲话的精神, 立项于开发浦东的宏伟 规划。因而,金茂大厦从一开始就得到了众多的关心和支持,为其进一步的发展创造了 良好的外部条件。 超高层建筑的发展符合上海总体经济环境的要求,关键是合理布局,协调发展。上 海的房地产界权威人士大都认为,浦东的发展为超高层建筑的发展创造了良好的条件, 而超高层建筑的建设又将进一步推动浦东房地产和各项建设事业的发展, 因为超高层建 筑的建设历来象征着投资者对当地经济发展前景的信心。 1 根据上海市政府的浦江开发战略决策,投资千亿打造新世纪上海城市的最大亮点, 1 “超高層建築喻示信心和未來” ,文匯報,2001 年 10 月 1 日第 4 版 7 浦江两岸综合开发工程已进入了实质性的阶段。 借此良机, 政府拟扩大沿江旅游观光及 文化休闲功能,对游船资源重新整合,将苏州河及其它河流纳入黄金旅游水域,浦江游 览成为上海都市旅游的重点项目。 浦江游览项目与金茂大厦的观光、 酒店业务存在战略 协同优势。金茂大厦通过品牌服务对高端客户群体不断提高服务的价值。 纵观世界超高层建筑建造和运作的成功的案例, 为我们展示了建造和运作时审视周 围环境要素是多么的重要。 超高层建筑的建设者们面对未来审时度势, 充分考虑地域环 境做决策和经营管理。使超高层建筑能够成功地运作,是非常重要的。更好地促进经济 的繁荣,使我们的生活更加美好。 本文作者 上海金茂集团总裁助理 工商管理博士 本文作者 上海金茂集团总裁助理 工商管理博士
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