中国超高层住宅产品发展趋势研究.pdf

1 中国超高层住宅产品发展趋势研究 中国超高层住宅产品发展趋势研究 超高层住宅的建设热潮起源于二战后的美国，在那个史无前例的经济发展的黄金年代， 各大财团不断刷新世界最高大厦的记录，从写字楼到住宅，从美洲到亚洲，这种摩天楼情结 在东京、香港迅速开花结籽，随后两大城市迅速成为亚洲国际大都会的典范,超高层公寓于 是随着超高层写字楼的日渐成熟而应运而生。 香港作为地少人多的典型代表顺理成章地成为 超高层公寓发展的成熟版本。 表 1香港已建成典型超高层公寓 名称 名称 高度（米） 高度（米） 层数（层） 层数（层） 建成时间 建成时间 擎天半岛 256 75 2003 年 君临天下 255 75 2003 年 晓庐 252.4 72 2003 年 天玺 270 68 2009 年 资料来源五合智库 从城市的发展角度而言，经济发展水平、人口稠密度越高、城市化率越高，即意味着城 市土地越稀缺，地价越高。而这些因素中，经济发展水平是其主因，因此其直接决定了超高 层公寓的诞生与否，而非如一般理解的高地价为其主要发展缘由。从以下这个图表中，我们 即可简单比较，2008 年 GDP 排名前四的上海、北京、深圳、广州也是目前国内超高层发展 较成熟的四大城市，而其他一些城市目前发展较滞后，也是经济未到一定程度，如杭州、成 都等总量都在 4000 亿左右的水平，超高层公寓仍在起步阶段。 表 22008 年城市前五名 城市 GDP 上海 北京 深圳 广州 武汉 重庆 常住人口密 度 深圳 上海 广州 南京 北京 成都 资料来源五合智库 这也正印证了为什么超高层住宅往往诞生于全球城市中。全球城市（Global city）又称 为世界级城市， 是对在社会、 经济、 文化或政治各层面直接影响全球事务的城市的全新称谓。 随着全球化的观点日益深入民心，全球城市也逐渐为人所熟悉。这些城市往往模糊了国界， 为人所熟知，如最老牌的全球城市巴黎、纽约、伦敦等，几乎妇孺皆知，再如新兴的亚洲城 市新加坡、上海、香港、东京等，均不再冠以前缀“中国”上海、 “日本”东京等。全球城 市凭借其强大影响力，如巨大的吸铁石般吸引着国内外人口、技术等资源，成为本国效率最 高、土地价值最高的城市，于是便催生了超高层公寓地迅速发展，在这些城市中发展超高层 住宅几乎已成为理所当然的观念， 那么对于其他非全球城市而言， 超高层住宅是否适合发展 2 呢这是超高层住宅未来能否持续发展的重要关键， 因为全球城市有限， 意味着如若超高层 住宅仅仅在这些城市发展，其生存空间将日渐狭小。接下来，以中国的超高层住宅发展为基 础，考量在非全球城市发展超高层住宅的可行性。 首先，超高层住宅项目的选址特征首先，超高层住宅项目的选址特征。第一条，也是最基本的，超高层住宅一般需符合城 市发展的要求， 位于城市规划重点区域或城市形象展示区， 这一点可以从出让土地的环节进 行控制。其次，是最关键的，需满足经济效益要求，地价最高的地段才有必要建造超高层住 宅。 超高层住宅建设， 一般都是一个城市规划中的地标项目， 那么至少它需要符合两点要求 第一、选址上必定是城市中心区，只有寸土寸金的城市中心区，才有必要建设高容积率的超 高层住宅，凸显其地段含金量，实现利益最大化。如香港的“晓庐”超高层公寓，就位于香 港本岛跑马地司徒拔道，脚下是繁华的香港 IFC 中环 CBD,又能直面维多利亚全景，在这样 的黄金地段建设容积率高达 8.0 的“晓庐”实为上选。第二、超高层住宅一般拥有较稀缺的 城市景观或自然资源，如很多超高层住宅选择临江而立，即看重其能高效利用景观资源。又 如一些超高层住宅也愿意围绕大型城市公园， 如曼哈顿的中央公园， 这些都可作为超高层住 宅最具有竞争力的产品特色。 其次，是超高层住宅具体实施设计建造的问题。随着高科技的不断被引入，超高层住宅 如何防震的第一难题被解决。 其次，是超高层住宅具体实施设计建造的问题。随着高科技的不断被引入，超高层住宅 如何防震的第一难题被解决。 高科技设计规避超高层住宅建筑难点， 成为超高层产品标准配 置。住宅建筑的结构分为钢筋混凝土结构、钢结构、砖混结构等不同建筑结构，而超高层住 宅肯定是钢结构建造，其他建筑结构承受不了这样的高度和重量。超高层建筑特点，主要是 考虑水平力作用下结构的响应， 因此地震作用等是决定选择结构体系的关键。 目前针对超高 层建筑结构，如何做到安全、经济、舒适，正逐步开始采用基于性能的设计思想，根据结构 的复杂程度和不规则性，确定结构抗震性能化设计的合理性能目标，针对确定的性能目标， 采用弹性、弹塑性的方法进行分析，对结构不同部位采取不同的加强措施，人为控制结构在 地震作用下的损伤顺序和程度， 达到合理的结构抗震设计， 所以选择钢结构建筑是必然的随 着现在超高层住宅建筑高度的不断被刷新， 建筑的形体、 功能等都在逐步脱离传统结构的基 本布置要求，如何利用新材料、新技术将多种结构形式最佳集成，将是衡量超高层结构设计 好坏的依据之一，也是未来超高层住宅结构设计的发展趋势， 超高层设计的另一难点是消防设计超高层设计的另一难点是消防设计。我国现行高层民用建筑设计防火规范要求 100 米以 上超高层必须设置消防电梯、疏散楼梯及避难层，避难层一般与大楼分中心机房共用。在这 一点上， 目前做的比较好的国内超高层住宅当推上海的世茂滨江花园， 作为上海的顶级豪宅， 坐落在浦东陆家嘴的世茂滨江花园，住宅楼为 49 至 55 层超高层板式建筑，主体高度 149 米到 167 米不等。在设计时，由于超高层住宅无相应的消防设计法规，最终形成一套较为独 特的消防系统。每一单元设一部消防电梯，两部剪刀楼梯及三个消防前室，其中一个合用前 室，另两个兼作住户工作阳台，可由此逃生至楼梯间。大楼内公共面积及住宅内部均采取火 灾全保护措施，除 5 平方米以下厕所外一律设消防报警，以便及早发现火情。此外，超高层 建筑在侧向风影响、 烟囱效应等方面也有其特殊的建筑要求， 在其管理维系上也是需要运用 独特的管理模式体系，在此不一一赘言。 3 再次，建筑设计具有地标效应，其设计可参照超高层住宅发展较成熟的城市。再次，建筑设计具有地标效应，其设计可参照超高层住宅发展较成熟的城市。目前来说， 中国内地市场上超高层住宅项目相对还是稀缺的， 根据中国国人的居住习惯， 可以参考的超 高层住宅应以香港的一些现有项目为依据， 学习一些它们的独到之处， 同时也要依据内地的 住宅特点，打造更加符合内地居民的居住习惯。 香港超高层住宅的总体特点 香港超高层住宅的总体特点 内地超高层建筑是否可借鉴 内地超高层建筑是否可借鉴 两联体超高层建筑，或成排超高层建筑群 可，此法可调整视觉建筑高宽比及稳重型 建筑立面色彩明快，外墙玻璃多以浅绿玻、 浅蓝玻为主，没有灰色系建筑 可，采用明亮色系可增加色彩反差，使建筑更 显挺拔突出 外墙采用瓷砖，不用涂料 兼可，瓷砖涂料各有优势 具有个性，绝不与临近建筑群相混 可，物以稀为贵，注重原创 除非是超级海景景观面，一般少有整面玻璃 幕墙 可，此法可控制成本，同时尊重国人居住习惯 全部飘窗，少见阳台 兼可，飘窗设计可提升实用率，阳台在香港属 于稀缺，但是内地住宅阳台一般不可或缺 景观大窗，开启小窗 可，可强化景观视野，同时减弱高空大风影响 统一空调室外机安装，以前多是窗式空调， 近年采用分体空调 兼可，国内豪宅一般以户式中央空调为主 塔楼采用现代建筑风格，裙楼多用新古典造 型 兼可，此种风格可增加超高层建筑的典雅与高 贵 超过 150 米的超高层住宅建筑多设置避难层可，国内法规规定超高层住宅需设有效避难层 最后， 也是超高层目前较少在一些非全球城市出现的重要原因之一， 即建筑成本的考虑。最后， 也是超高层目前较少在一些非全球城市出现的重要原因之一， 即建筑成本的考虑。 基于以上的设计建筑难点， 超高层住宅的建筑成本和设计成本都有相应提升， 加之建筑周期 长，其总体造价则相当不菲，见下表。 表 3高层建筑和超高层建筑造价对比 高层建筑 高层建筑 超高层建筑 超高层建筑 不设避难层 低速电梯售价 30 万/部 设置避难层是否设置需得到南京消防部门的确认） 须使用中、 高速电梯， 其售价一般为 50 万/部 （速度 6m/s 资料来源五合智库整理 表 4高层建筑和超高层建筑设备对比 高层建筑 超高层建筑 不设置喷淋系统 前室可自然排烟 公共部分设置喷淋系统，将压低净高 250mm。 设机械加压送风井 ，增加二个加压送风设备间， 设备管井需加大 如不设避难层，须设加高层（正常层高加 500-800mm）同时 需要设置 20-40m2 的设备间.竖向管线等都不允许穿避难层 4 资料来源五合智库整理 总体而言，超高层相对高层建筑在造价上约有 15-24的增幅，如何消化这一增幅，需 了解地价及其利润的关系。在地价较高的城市区域，容积率越高，建筑面积约大，发展商的 利润越大，但同样的地价随容积率上升而上升，加之超高层造价的影响，其利润率并不随着 容积率上升而单调上升。这种情况下，是否建造超高层住宅，需综合考虑容积率、地价、利 润率三者之间的关系， 取利润率最高值时的容积率。 在地价较低的区域则容积率提高并不能 相应提高利润率，在低地价的项目中，建造成本占总成本份额提高，提高容积率，则会造成 建造成本增加，降低利润率，这类区域不利于发展超高层住宅。这一点也与之前所说的经济 发展程度戚戚相关，一些经济并不发达的城市，经济、人口、产业未发展、聚集到一定程度， 必然其所在地内的资源，包括土地等的市场价值较低，无法支撑超高层住宅的高造价。 目前国内的快速城市化使得一些城市聚集已达到一定规模，城市圈的发展也如火如荼， 高水平的规划设计加快了城市自然增长的步伐，科技进步进一步提升了超高层住宅的舒适 度，在这种快速发展背景下，我们将很欣喜的看到，一些二线城市也将矗立起一栋栋超高层 住宅。但我们仍需谨记，超高层住宅只有在一些准备好的城市才有发展的空间，即使在如上 海、北京等全球城市，无限制的超高层建筑也是需要制止的。城市需要多样化，当然也包括 超高层住宅， 城市中心的超高层住宅与郊区的多层住宅将描绘出一幅丰富多彩的城市发展画 面。